Льготная ипотека и девальвация рубля спровоцировали увеличение спроса на недвижимость среди калининградцев и жителей других регионов России.
Пандемия заставила небольших застройщиков региона уйти с рынка, а крупные компании сократили объемы строительства. При этом продление льготной ипотеки еще на год может помочь отрасли сохранить темпы ввода и строительства жилья, отменять этот инструмент точно не стоит.
К такому выводу 3 июня пришли участники организованного РБК Калининград круглого стола в формате Public Talk (англ. — публичный разговор). Представители строительных холдингов, банков и инвестиционных компаний региона обсуждали тему «Недвижимость Калининградской области: спрос, предложение, тренды рынка в 2021 году». Разговор шел о ценах на жилье, балансе спроса и предложения и о том, чего ждать покупателям и участникам рынка в ближайшем будущем.
О ценах и спросе
Любые изменения цены связаны с нарушением баланса спроса и предложения, говорит генеральный директор «Калининградстройинвеста» Павел Макаров.
«В 2020 году все строители перешли на эскроу-счета, и в связи с этим у них не было доступа к средствам дольщиков. Поэтому многие маленькие застройщики ушли с рынка, а крупные застройщики уменьшили объемы строительства, и, соответственно, предложений на рынке поубавилось. В начале 2020 года и банки не могли работать и помогать строителям кредитными средствами. У них ни у кого не было опыта, все ходили друг к другу, но договориться не получалось первое время», — пояснил Макаров.
Он считает, что на сегодняшний день цена на жилье зафиксировалась. При этом стоимость земли выросла в три-пять раз за последнее время.
«Если раньше гектар земли на Сельме можно было купить за 50 млн, то сегодня это 150 млн. Фонд выставил на Артиллерийской за 180 млн 1,2 га. Если в поселке Космодемьянском земля со всеми техническими условиями стоила 25 млн, то сейчас 100. Металл вырос в два раза, локальные материалы, которые здесь производятся, они тоже имеют рост в пределах 10–15%. Пандемия, закрытие границ, дефицит рабочей силы и сильный рост стоимости подрядных работ и уровня заработной платы. В целом мы имеем картину подорожания себестоимости по всем параметрам. И застройщики по этой причине не будут опускать цены», — пояснил Макаров.
Генеральный директор ООО «Атлант» Олег Аминов поясняет, что себестоимость строительства выросла в пределах 50%. Он считает, что с введением эскроу-счетов у дольщиков появилась гарантия стабильности, и поэтому вырос спрос.
Заместитель территориального директора инвестиционной компании «Фридом Финанс» Никита Тимошин, наоборот, полагает, что говорить о стабилизации цен сейчас рано, поскольку из-за роста числа туристов возможно дальнейшее увеличение спроса.
«Рынок перегрет, не перегрет, — неважно. Территория ограниченна, по большому счету. А на ограниченный ресурс всегда будет спрос», — говорит Тимошин.
Готовое жилье
Сейчас на калининградском рынке наблюдается дефицит готового жилья, несмотря на то, что оно продается на 15–20% дороже строящегося.
«Искусственно спрос родился потому, что не все застройщики успели получить на 1 июля 2019 года разрешения на сбор средств дольщиков — не у всех было 30–50% готовности объектов. Те, кто в 2019 году не успели пройти ценз готовности жилья, но могли за свои средства построить дома, они строили за свои и продавали готовое жилье. Готовое жилье породило рост цены, и дальше пошло по накатанной», — поясняет Аминов.
Ипотека и субсидии
Участники строительного рынка сошлись во мнении, что льготную ипотеку просто необходимо продлевать: это дополнительный инструмент, который помогает регулировать баланс предложения и спроса.
Льготные кредиты подтолкнули к принятию решения о покупке жилья людей, которые только о ней задумывались.
«Были пики продаж. Но, если мы сравним количество продаж, например, за март 2020 года, до введения льготной ипотеки, но когда уже был ажиотаж, вызванный девальвацией рубля, с мартом 2021 года, уровень практически не изменился. Рост в количестве ипотечных сделок на первичном рынке составил всего 7%», — говорит руководитель ипотечного центра ПСБ Калининград Алексей Скульдицкий.
Он отметил, что на фоне введения льготной ипотеки количество ипотечных сделок на первичном рынке в ПСБ возросло по сравнению со вторичным. Кроме того, популярностью у клиентов стали пользоваться субсидии, в том числе для переезда из неблагоприятных регионов — Крайнего Севера, Дальнего Востока, космодрома Байконур в Казахстане.
«Мы планируем рассматривать субсидии как первоначальный взнос. Их количество с каждым месяцем растет, видим увеличение заемщиков с маткапиталом», — поясняет Скульдицкий. Он высказал мнение, что продление льготной ипотеки для Калининградской области просто необходимо.
«Из-за того что цена на квадратный метр выросла, это было бы хорошим подспорьем для тех, кто не подходит под программу «Семейная ипотека», — считает эксперт.
Биржа недвижимости
Решением проблемы ценообразования может стать продажа квартир на бирже недвижимости. Консультант электронной биржи Torrgi.ru Александр Фогель считает, что такой метод реализации жилья больше подойдет не частным продавцам, а застройщикам, которые продают сразу много квартир.
«Электронная биржа для застройщиков является панацеей, потому что они, определяя рыночную стоимость, опираются на предыдущие продажи, и каждый период принятия решения ошибаются. Либо они, завышая цены и предвосхищая рынок, теряют время, либо теряют деньги, занижая цену. На рынке может быть человек, который готов заплатить больше», — уверен Фогель.
Эксперт объяснил, что аукционный метод помогает выбирать оптимального покупателя и при этом не мешает финансироваться в банках. Застройщики отметили, что однажды местный рынок придет к этому, но у такого способа продаж есть свои минусы — покупатель не сможет спрогнозировать конечную стоимость жилья.
Изменение застройки
Сейчас строители стараются уходить от точечной застройки в пользу квартальной. Таким образом им проще создавать комфортную инфраструктуру и благоустраивать районы, не опираясь на окружающий старый фонд.
Участники круглого стола отметили, что покупатели стали более разборчивы и требовательны в выборе жилья.
За последние несколько лет в структуре желающих приобрести недвижимость в Калининградской области выросла доля иногородних — сейчас она достигает примерно 30–45%. Подавляющее большинство из них — это жители Москвы, севера России, Дальнего Востока и центральных регионов. Среди покупателей появились жители Сочи, которым не по карману новая недвижимость в родном регионе.
«Не нравятся комментаторы, которые называют приезжих «понаехами». У нас население вырастает на 3 тысячи человек в год, если бы «понаехов» не было, население бы сокращалось. Приезжают активные люди, которые здесь создают бизнес, устраиваются на работу и формируют благоприятную среду, они приезжают с деньгами. Это отвратительное название — «понаехи», — сказал Павел Макаров.
Несмотря на постоянно растущее число желающих переехать в регион и на увеличение объемов строительства, застройщики отмечают, что у рынка есть пределы. По словам гендиректора «Калининградстройинвеста», насыщение произойдет, когда на одного жителя будет приходиться 40 квадратных метров жилья. Сейчас этот показатель находится на уровне 30 «квадратов».
«Прогнозы, что через 10 лет стройки не будет, неверны — стройка не остановится, но, может, будет вестись в меньших объемах: будет идти реновация, какие-то элитные стройки», — говорит Макаров.
Представители строительных компаний также выразили несогласие с форматом градостроительных советов.
«Когда мы хотим преодолеть предельно допустимые нормы, мы вынуждены защищать проект. Градостроитель должен делать упор не на этажность, а именно на архитектурные решения, на облик города Калининграда. Разрешение на строительство выдается без учета архитектурных решений, такого не должно быть», — говорит директор «Калининградстройинвеста».
Строители прогнозируют, что в ближайшее время цены на строительные материалы будут расти, стоимость квадратного метра не упадет. По мнению застройщиков, для того чтобы поддержать предложение на рынке, власти должны продавать землю для реализации проектов, подготавливать инфраструктуру, работать над выдачей разрешений, как это было перед проведением чемпионата мира по футболу — 2018.
Видео со встречи можно посмотреть здесь: