На ценовой шторм повлияло сразу несколько факторов: льготная ипотека под 6,5% на весь срок кредитования, девальвация рубля. На фоне ажиотажного спроса ряд застройщиков приостановил продажу квартир в строящихся домах, что также усугубило ситуацию. Сыграл свою роль и туристический ажиотаж из-за коронавирусных ограничений на поездки за границу. Вынужденно променявшим Анталью на Калининград туристам в регионе понравилось. По данным портала открытых данных «СберИндекс», квартиры и дома в курортном Светлогорске из-за резко подскочившего спроса подорожали почти на 37%, существенно выросли цены на квартиры и в Зеленоградске.
В начале марта глава Центробанка Эльвира Набиуллина не включила Калининград в число регионов, где можно продлить действие льготной ипотеки. Председатель Банка России неоднократно заявляла, что льготная ипотека привела к удорожанию квартир, которое съело весь эффект от снижения ключевой ставки ЦБ. Окончательного решения по льготной ипотеке еще не принято, однако опрошенные РБК Калининград эксперты считают, что отмена доступной ипотеки уже не окажет существенного значения на снижение цен, как минимум они просто «встанут» из-за других факторов.
Стройматериалы и электричество
Все строительные материалы с начала 2021 года подорожали, говорит генеральный директор строительной компании «Мегаполис» Егор Вирясов.
«После новогодних праздников мы вышли на работу и стали получать уведомления от поставщиков о повышении отпускных цен. Объяснения у всех одинаковые: «в связи с ростом издержек, повышением тарифов, волатильности рубля, — отметил Вирясов. — Основные строительные материалы, инертные — цемент, сухие строительные смеси — только за первый квартал 2021 года подорожали на 10–15%. Повысили цены и наши местные производители строительных материалов. В зависимости от поставщика — до 20%. И это только за первый квартал».
Существенно подорожал металл, в зависимости от номенклатуры — до 100%.
«Строительная арматура, профиль прямоугольного и квадратного сечения — на 40%, некоторые профили и кладочные сетки для устройства стяжек — на 80%. И пока тенденций к снижению цен в переговорах с поставщиками, с заводами, с которыми мы работаем напрямую, я не вижу», — добавил Вирясов.
По словам гендиректора некоммерческого партнерства «Строительный союз Калининградской области» Бориса Бабаянца, цены на металл выросли на фоне возросшего спроса на металл в Европе.
«Российские поставщики стали подтягивать внутренние цены (до европейских), а власти, по сути, закрыли на это глаза: мол, это рынок, и надо учитывать потребности. Я знаю, обсуждался вопрос о заградительных пошлинах, но Минпром РФ предложение не поддержал. Вслед за этим поднялись цены на сборный железобетон, конструкции. И теперь уже процесс не остановить. У нас, к сожалению, если что-то повышается, то уже не опускается», — сказал Бабаянц.
Подорожавшие расчеты с иностранными поставщиками стройматериалов — не единственная причина дальнейшего роста цен на жилье. Строительный процесс связан с потреблением огромного количества электроэнергии, а она тоже не дешевеет. В прошлом году цены на электричество в Калининградской области выросли на 20–50%. В этом году рост продолжился, и бизнес-объединения Калининградской области были вынуждены обратиться за помощью к премьеру Михаилу Мишустину.
«Строительство — очень энергоемкая отрасль, и рост тарифов на энергоресурсы существенно влияет на конечную себестоимость квадратного метра жилья», — говорит гендиректор СК «Мегаполис» Егор Вирясов.
Сейчас отрасль приспосабливается к новым ценам и пока не видно, за счет чего стоимость строительства жилья может снизиться: «Удешевления точно не будет, как и резких скачков. Думаю, люди привыкнут к такому порядку цен и будут искать деньги на покупку».
Цены на жилье не упадут не только из-за роста цен на стройматериалы и топливо. Сейчас в Калининградской области наблюдается дефицит рабочих, застройщикам нужно повышать зарплаты своим работникам, полагают участники строительного рынка.
Более того, квартиры могут подорожать еще на 5–10%, если льготную ипотеку продлят на полгода, не исключает генеральный директор «Союза строителей Калининградской области» Любовь Боровская. Если не продлят, цены «встанут» или снизятся, но несущественно.
«По нашим данным, 40–50% сделок — ипотечные. Если для Калининграда льготная ипотека закончится, то количество людей, готовых приобрести новую квартиру, значительно снизится. Одновременно 50–60% застройщиков перешли на проектное финансирование и у них в банках заявлены критерии продаж квартир. Для того чтобы выполнять свои обязательства перед банками, скорее всего, застройщики будут думать либо о том, чтобы заморозить цены на квартиры, либо в некоторых случаях их снижать, несмотря на то, что стройматериалы подорожали», — сказала Любовь Боровская.
Глава группы «Мегаполис и партнеры» Евгений Морозов считает, что сейчас цены на жилье предельные и останутся такими как минимум в течение двух лет. По его мнению, это время необходимо, чтобы восстановить равновесие на рынке, сейчас оно нарушено.
«На рост цен на жилье в 2020 году повлияло сразу несколько факторов. Среди них — рост стоимости импортных стройматериалов за счет повышения курса валюты, электроэнергии, топлива, повышения зарплаты работникам. Также много жилья на разной стадии готовности покупалось с инвестиционными целями, чтобы сохранить сбережения на фоне инфляционных процессов. Подогрела ажиотажный спрос и льготная ипотека под 6,5 процентов», — подтверждает общие выводы Морозов.
Дефицит готовых участков
Не секрет, что рынок жилья в Калининграде пока держится на проектах, запущенных несколько лет назад. Что будет дальше, прогнозировать трудно, в городе практически не осталось участков с готовыми инженерными коммуникациями.
Примерные затраты для комплексного освоения больших массивов впечатляют. Чтобы снабдить участок площадью 1 гектар сетями, нужно примерно 40 млн рублей. Однако, инженерные сети — не единственная проблема.
Единолично осваивать большие массивы земли, решать вопросы с инженерными коммуникациями экономически невыгодно даже крупным строительным холдингам, а затраты застройщик будет вынужден включить в стоимость квадратного метра.
«Например, «Водоканал» — государственное предприятие. Если консолидировано подойти к вопросу, может быть, взять проектное финансирование в банках тому же «Водоканалу». В пригороде Калининграда есть большие массивы от 100 до 300 гектаров. Да, там есть проблемы с сетями, но крупные застройщики могут объединить финансовые возможности для решения этих вопросов, чтобы появился потенциал для строительства, — говорит гендиректор «Союза строителей Калининградской области» Любовь Боровская. — Наступило время консолидации сил застройщиков и властей».