Рынок «перегрет»
Предварительные итоги 2016 года показали снижение показателей по вводу жилья – с 1,2 млн кв.м в 2015 году до 1,053 млн «квадратов». Планы на 2017 год еще более скромные – 820 тыс. кв. м, говорит врио вице-премьера регионального правительства Максим Федосеев. «Сфера жилищного строительства имеет некоторую инерцию. Поэтому реакция на макроэкономические изменения в полной мере проявится только в следующем году и через год. Исходя из этого, наши прогнозы на данный момент довольно сдержанные», - отмечает он.
Падение темпов строительства – это некий отложенный эффект, уверен президент ГК «Мегаполис» Евгений Морозов. В том, что отрасль в 2016 году не достигла результатов прошлых лет, нет ничего страшного: в следующем году все может быть по-другому. Более того – застройщики сами откладывают ввод жилья, чтобы скорректировать спрос и предложение на недвижимость, говорит застройщик.
Дальнейшие перспективы отрасли зависят от покупательского спроса, уверен гендиректор компании «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров. В регионе много сильных застройщиков, развито производство строительных материалов и есть перспективы и дальше наращивать потенциал. Однако падение реальных доходов населения уже третий год подряд «перегрело» рынок, на котором скопилось достаточное количество непроданных квартир. В целом же, по оценке застройщика, за последние два года объемы продаж жилья падают на 20% в год. Все это создает «накопительный эффект», добавляет врио вице-премьера регионального правительства Гарри Гольдман. По его оценкам, сейчас на рынке около 500 тыс. «квадратов» непроданного жилья.
Валерий Макаров отмечает еще одну особенность региона, влияющую на дальнейшее развитие строительной отрасли, – медленный рост населения Калининграда. «У нас разработан новый генплан Калининграда до 2035 года из расчета обеспеченности 35 кв. м на человека. Вот если мы такими темпами – 1 млн кв. м - будем строить до 2035 года, возникает вопрос - сколько калининградец способен иметь жилья? Мы приближаемся к потолку, если не будет увеличиваться население Калининграда, а оно практически не увеличивается, объемы строительства жилья должны сокращаться».
В последние годы от 30% до 50% продаж квартир приходилось на иногородних, но как долго это продлится, прогнозировать сложно, отмечают застройщики.
К комфортной среде
В нынешних условиях максимальная прибыль уже не самоцель, гнаться за квадратными метрами бессмысленно и даже безумно, учитывая волатильность на рынке, считают застройщики. Строить научились все, теперь нужно продать, говорит Евгений Морозов. На конкурентном рынке на первый план выходит даже не формат жилья, а качество инфраструктуры вокруг – школы, детские сады, дороги, магазины. В условиях конкуренции необходимо чем-то отличаться, вне зависимости от того, какого класса жилье ты строишь. Выигрывает тот, кто не гонится за квадратными метрами, кто понижает маржинальность и вкладывает средства в комфорт, уверен Валерий Макаров.
Гендиректор компании «АвангардИнвестПроект» (застройщик ЖК «Цветной бульвар») Александр Ярошенко вспоминает, как его отговаривали от ухода в сегмент комфортного жилья, от вкладывания больших средств в инфраструктуру. Сейчас уже можно констатировать, что это оказалось правильной стратегией: доходность бизнеса в константе, что позволило даже поднять стоимость квадратного метра, говорит Ярошенко. Чтобы повысить привлекательность своих объектов, «АвангардИнвестСтрой» даже ремонтирует фасады соседних домов: так вид из окон квартир в «Цветном бульваре» становится лучше.
При качественном проекте спад продаж не будет таким большим, уверен Гарри Гольдман. Для этого власти готовы предлагать застройщикам большие участки для комплексного освоения с учетом строительства социальной инфраструктуры. В Калининграде есть большие участки в 20-70 га, все они будут выставлены на продажу и освоение в 2017 году, добавляет Гольдман.
Спрос будет расти
Спрос на качественное жилье будет расти, уверен управляющий Калининградским филиалом Сбербанка Сергей Шамков. В 2016 году банк выдал ипотечных кредитов больше, чем годом ранее. Этому способствовало снижение процентных ставок по кредитам – с 13,5% годовых в 2015 г. до 12,3-12,6% в 2016 году, не исключено, в 2017 году это тенденция продолжится, говорит он. Сократились и сроки одобрения кредита и его выдачи – до трех недель.
Увеличить продажи жилья застройщикам поможет и изучение спроса и понимание ожиданий потенциальных покупателей. Это отчетливо видно на примере «Цветного бульвара», говорит Шамков. «Когда было сделано предложение, соответствующее ожиданиям, проект удалось реализовать», - отмечает управляющий филиалом Сбербанка.
Многие застройщики пошли на снижение процентной ставки по ипотеке за свой счет, признается Евгений Морозов. «Иногда нужно продавать квартиры с минимальной маржой, даже в ноль, таким образом мы регулируем рынок», - отмечает застройщик.
