Участие в больших проектах и управление крупными активами — всегда риск, и вероятность ошибки значительна. Так как многие из нас растут от малого к большему и от простого к сложному, давайте разберем частые ошибки на этом тернистом пути. Ниже приведены размышления собственника при принятии решения о целесообразности продажи недвижимости либо бизнеса.
Первое, что нужно определить, — какой в вашем регионе рынок на товар, который вы пытаетесь реализовать. Это важно для определения выбора начальной цены и обоснованного срока экспозиции.
К примеру, вы пытаетесь продать здание в депрессивном регионе. Устанавливаете высокую начальную стоимость. При продолжительном сроке экспозиции ваше здание дешевеет, в результате вы теряете величину уменьшения стоимости актива за промежуток времени. Вторая ваша потеря — это стоимость реинвестированных средств в более ликвидный актив либо бизнес. Разберем на примере графика № 1.
Вы решили продать свой актив в точке 1 по стоимости ₽ф. Рыночная же цена вашего имущества составляла ₽р. У вас есть возможность реинвестироваться в проект ₽и. В погоне за иллюзией, продавая классическим способом, вы обратили внимание на тщетность усилий лишь в точке 2. Исходя из графика видно, что стоимость актива на стагнирующем рынке уменьшилась на h1, а на растущем увеличилась h2. Получается, что отказавшись от продажи по рыночной цене и реинвестирования активов, вы потеряли за период T2-1 доход, равный h3.
Если вы решили продать актив на растущем рынке Рр (график 2), вам когда-либо это удастся (точка 2), но, если вы являетесь инвестором, вы не сможете реинвестироваться в более доходный проект Р1, представленный на рынке без дополнительных средств. Причина — потеря времени и изменение стоимости активов во времени. В случае желания реинвестировать в более крупный проект с подобной доходностью, разница в стоимости будет расти. Как видно из графика, при в точке 1 разница Рр и Р2 равна 10, а в точке 2 при увеличении стоимости в 1,5 раза уже 15 единиц.
Вывод: выставление объекта по завышенной цене при классическом риелторском способе продажи не оптимален для инвестора.
Следующий принцип наилучшего и наиболее эффективного использования вашего актива. Вам предстоит определить: как продать ваш актив потенциальному покупателю? Как объект недвижимости или бизнес? Какое использование будет максимально привлекательно? Ведь инвестор принимает решение исходя из оценки риска и доходности. Приведу недавний пример. Предприятие 15 лет на рынке, персонал — 50 человек, годовой оборот — 150 Мл. Чистая прибыль — 10 Мл. Обладает двумя объектами недвижимости, прибыль от аренды которых 8 Мл в год.
Если структура затрат предприятия не подлежит оптимизации и не подразумевала долгосрочного инвестирования в какие либо активы, не использовалась для вывода средств, то нет смысла вести активный бизнес при столь низкой рентабельности, сопоставимой с пассивным доходом от сдачи недвижимости в аренду. Конечно, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования обосновывается рассмотрением и расчетом вероятностных моделей.
Все течет, все изменяется. У любого бизнеса, как у людей, есть понятие жизненного цикла. Все проходят стадии: рождение, рост, стабилизацию, стагнацию, упадок. При определении стоимости нужно понимать, как долго и в каком объеме будет генерировать доход ваш актив. В случае продажи актива на этапе роста (выхода на рынок), когда идет инвестирование, сам продукт доход не формирует, широкого признания рынком еще не наступило и существуют продукты-заменители, ожидание продать такой актив выше цены замещения сомнительны.
Редкость — это количество на рынке продуктов заменителей. Редкость в случае востребованности придает товару стоимость.
Горизонт планирования — период, в течение которого с большой долей вероятности возможно учесть внешний риск. Наша страна молодая и, как большинство молодых людей, не отличается постоянством и предсказуемостью. Реализацию ресурсоемких проектов более года на уровне среднего предпринимателя считаю рискованной, а более трех лет — необоснованной.
Продажа бизнеса сопряжена с риском смены, ухода руководящего состава либо неформальных лидеров. Их замена должна сопровождаться периодом плавной передачи полномочий новой команде. Необходимо сопоставить заработные платы сотрудников и стоимость подобных на рынке. Учесть влияние изменения фонда заработной платы на финансовых показателях.
Итак, оперируя приведенными понятиями, вы определили предмет торга как бизнес, его вероятную стоимость, упаковали лот. Как и кому продать по максимальной стоимости в кратчайшее время? Определите портрет вашего потенциального покупателя. Подумайте о влиянии вашего предприятия на рынок, кому из конкурентов вы могли бы предложить расшириться за счет ваших промышленных мощностей, нематериальных активов, клиентской базы, удобного местоположения и т. п. Сравните определенную вами стоимость с входным цензом на подобный рынок. Если он ниже — возможно, вас захотят поглотить, если выше, подумайте насколько обоснован ваш гудвилл.
Продажа бизнеса в нашей стране не очень распространена в первую очередь из-за недостаточно развитой предпринимательской среды. Большинство электронных площадок не подходят для продажи бизнеса на открытом рынке, так как работают лишь с залоговым имуществом. Электронная биржа недвижимости и бизнеса «Робин» на площадке torrgi.ru — современный инструмент по реализации бизнеса и недвижимости аукционным методом. Торги происходят в форме открытого аукциона. Претендент, желающий купить лот, либо его представитель регистрируется на портале, вносит гарантийную сумму и допускается к торгам. Претендент ставит ставки в соответствии с шагом аукциона либо кратно. Так происходит стандартный открытый аукцион на повышение. Аукцион называется открытым потому, что участники видят ставки друг друга.
Данные участников запаролены для их безопасности и исключения оказания давления. Это стандартная схема. Нами реализована также схема Голландского аукциона. Если участник видит, что он единственный претендент, он может указать стоимость ниже начальной цены лота. Если появится другой участник, то торги идут снова на повышение от минимальной заявленной ставки. В таком случае, если результат аукциона не достиг начальной стоимости лота, организатор аукциона сам принимает решение об акцептировании (принятии) такого предложения.
Таким образом происходит корректировка и цены, и срока экспозиции по сравнению с классическим (риелторским) способом реализации имущества. В таблице приведено сравнение стандартной ошибки при продаже имущества со стоимостью реализации объектов на бирже.
Электронная биржа — это не риелторское агентство, наша команда оцифровала аукционный метод продаж недвижимого имущества и бизнеса, оптимизировала его под текущие рыночные условия. Для успешного применения аукционного метода собственнику необходимо либо самому ознакомиться с правилами проведения аукциона и функционалом площадки либо прибегнуть к помощи агента-аукциониста.
Представители биржи torrgi.ru участвуют в отраслевых мероприятиях, проводимых на различных площадках. 05.10.2021 провели презентацию на Большой конференции для риелтеров в Калининграде.
Материалы по теме аукционного метода продаж опубликованы на портале torrgi.ru.
Электронная биржа torrgi.ru приглашает к сотрудничеству крупных бенефициаров, агентов-аукционистов и всех заинтересованных лиц с целью извлечения дохода в сфере сделок с недвижимостью и бизнесом аукционным методом при помощи современных технологий.
Наш консультант Александр Фогель в вашем распоряжении 24/7.
Тел/WhatsApp/Viber: +7 (981) 467-50-35
E-mail: kon@torrgi.ru