На мероприятии присутствовали представители сферы недвижимости, банка, а также руководители государственных структур: руководитель областного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кристина Подскребкина, начальник Управления установления социальных выплат (отделение СФР по Калининградской области) Анжелика Кайзер, генеральный директор агентства недвижимости Century21 Expert Сергей Черешнев, директор фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» Игорь Оленин, управляющий Калининградским отделением ПАО Сбербанк Андрей Свердлов и начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «ДомКлик» ПАО Сбербанк Ольга Бардунаева.
Эксперты обсудили ситуацию на рынке жилья в регионе, сервисы, которые помогают проводить сделки с недвижимостью, в том числе межрегиональные, а также программы и условия по ипотеке, сервис «ДомКлик» и электронный материнский капитал по ЭДО.
Статистика по жилым домам и заключенным сделкам
Показатель ввода жилых домов в Калининградской области в этом году ниже, чем в предыдущем. Но точные данные станут известны лишь в конце декабря: именно тогда завершится всплеск постановки на учет и введение в эксплуатацию объектов недвижимости, рассказывает Кристина Подскребкина.
«За прошлый год введено в эксплуатацию 4285 многоквартирных домов. В 2023 году данных окончательных пока нет. Всплеск будет к концу года, лето у нас вообще не показатель для регистрации прав и для ввода в эксплуатацию объектов, все отдыхают. За 8 месяцев этого года введено в эксплуатацию 2884 дома. Пока показатель ниже прошлогоднего на 35%, но думаю, что к концу года дойдем до 3500 домов. Индивидуальных жилых домов в 2022 году было введено 3722, а за 8 месяцев 2023-го — 2629. Здесь также не ожидается непредвиденного всплеска. По статистике Росреестра, в 2020 году по договорам купли-продажи было совершено 32 700 сделок, в 2021 году — 22 300, в 2022 году он составил 22 400 сделок. Спад значительный — в размере 30,6%. За 8 месяцев этого года было заключено 17 500 сделок. В динамике по сравнению с прошлым годом динамика положительная в 19,5%. Но на показатели 2020 года в этом году выйти не получится, считают эксперты. На спад по количеству сделок повлияла пандемия COVID-19, а также другие экономические и геополитические факторы», — привела статистические данные руководитель областного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Материнский капитал и ипотека
Жители Калининградской области все чаще стали использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Чаще всего это первоначальный взнос на покупку жилья, рассказывает Анжелика Кайзер.
«На третьем месте находится прямая купля-продажа при достижении ребенком 3 лет, затем идет первоначальный взнос на строительство. А на пятом месте — стопроцентная компенсация за строительство индивидуального жилого дома. Всего у нас через кредитные учреждения на улучшение жилищных условий за 2023 год подано 13% от общего объема заявлений по материнскому капиталу, причем через портал «Госуслуг» и через личный кабинет на сайте социального фонда — 48% заявлений, а оставшиеся 39% подавали документы через МФЦ. Так как у нас были введены электронные услуги, появилась возможность получать сертификат и распоряжаться им в электронном виде», — рассказала начальник Управления установления социальных выплат (отделение СФР по Калининградской области).
Сумма материнского сертификата на первого, рожденного после 1 января 2020 года ребенка сейчас составляет 586 946,72 рубля, а на второго — 775 628,25 рубля.
Социальное строительство и поддержка
В Калининградской области активно реализуется социальная программа улучшения жилищных условий жителей региона. Принять участие в программе могут граждане из числа установленных категорий, разъясняет Игорь Оленин.
«В части социального строительства реализуется масштабная программа, рассчитанная на граждан Калининградской области. Это жилой комплекс «Юго-Восток» в районе улицы Левитана. План его строительства — более 210 тыс. квадратных метров, 15 гектаров земли. Проект предусматривает также строительство жилья для расселения аварийного жилищного фонда, формирование маневренного фонда, удовлетворение иных государственных нужд.
У нас в планах построить 74 тыс. квадратных метров жилья для социальных категорий граждан в рамках проекта. Мы включили в программу все категории граждан, которые существуют в региональных или федеральных нормативных актах. По этой программе цена за жилье составляет в среднем 60–65 тыс. рублей за квадратный метр — намного ниже рыночных цен. В качестве первоначального взноса можно использовать и материнский (семейный) капитал, и жилищные сертификаты, в том числе херсонские сертификаты. Социальная программа работает и рассчитана до 2030 года. Узнать, кто может принять участие в этой программе, можно на сайте фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области», — рассказывает Игорь Оленин.
Продажи первичной и вторичной недвижимости
Динамика прироста продажи объектов недвижимости ежегодно увеличивается. Большинство покупателей сейчас отдают предпочтение новостройкам. При этом цена квадратного метра в них уже почти сравнялась с ценой за квадратный метр во вторичном жилье, рассказывает Сергей Черешнев.
«Мы ежегодно растем на 20%, поэтому просадки рынка мы не видим. Динамика для нас положительная. Сейчас наблюдается сильный перекос в продажах в пользу новостроек. Рынок настолько изменился, что стоимость квадратного метра в первичном жилье и вторичном почти сравнялась. Хотя это странно, ведь получается, ты квартиру покупаешь в новом строящемся доме по цене квартиры с ремонтом, и она тут же становится вторичкой. Тем не менее люди интересуются больше первичной недвижимостью, так как под нее можно взять льготную ипотеку. Ипотека на вторичное жилье сейчас составляет минимум 12–13%, а по новостройкам — от 7,7%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости Century21 Expert.
Ипотечное лидерство
На жилищное строительство сейчас калининградским Сбером открыто лимитов по проектному финансированию на сумму около 20 млрд рублей. Также Сбер является лидером по ипотечному кредитованию в регионе.
«За 8 месяцев 2023 года мы выдали почти 5 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 15 млрд рублей. Это около 55% всего рынка Калининградской области. Спрос на ипотеку в августе побил все рекорды. За месяц мы провели около тысячи сделок на сумму около 3 млрд рублей. Средняя сумма ипотеки составила примерно 3,3 млн рублей. Мы наблюдаем, что увеличилась скорость подбора объектов недвижимости. Срок действия одобренного кредита — 90 дней, но клиенты находят квартиры и раньше, поэтому сделки закрываются в среднем за 30 дней. Также наблюдаем, что спрос на первичное жилье в общем объеме сделок достиг 36%. Это и логично, так как процентная ставка на вторичное жилье выросла, а на первичку продолжают действовать различные госпрограммы. Средняя ставка там — 7,8%. Хочу отметить, что клиенты, оформляющие ипотеку на новостройки, обычно вносят первоначальный взнос 25–30% от стоимости недвижимости», — рассказывает управляющий Калининградским отделением ПАО Сбербанк.
По словам Андрея Свердлова, портрет клиента по ипотечным сделкам в Калининградской области выглядит так: это женщины и мужчины в возрасте 38–39 лет, большинство из них состоят в браке (69–72%), средний доход составляет от 90 до 112 тыс. рублей. Доля клиентов из других регионов в этом году уменьшилась на 10% и составила 33%. В основном это жители Москвы, Московской, Мурманской и Кемеровской областей, а также Санкт-Петербурга.
Электронные сервисы как инструмент для покупки недвижимости
В Сбере разработана отдельная платформа «ДомКлик», где собраны все сервисы, позволяющие подобрать и приобрести недвижимость максимально быстро и комфортно. Он работает с 2017 года и объединяет застройщиков, риелторов, продавцов и покупателей недвижимости, рассказывает Ольга Бардунаева.
«Стоит отметить, что в Сбере на сайте «ДомКлик» можно сравнить цены на жилье и удобно подобрать лучший вариант. Здесь можно разместить объявление для сдачи квартиры, и наши партнеры помогут с подбором подходящих жильцов и просмотром квартиры. На платформе можно оценить объект ипотеки, пройти процедуру страхования и снятия обременений. Дополнительные услуги делают процедуру сделки еще быстрее и проще — это проверка юридической чистоты объекта, безопасные расчеты, анализ цены, электронная регистрация сделки, а также подготовка договора купли-продажи. Сбер подстраивается под нужды клиентов и постоянно внедряет новые сервисы. Например, появился сервис «Электронная регистрация права собственности от застройщика». За 500 рублей клиент может зарегистрировать купленную у застройщика квартиру прямо в офисе. Онлайн-регистрация проходит за 3 рабочих дня без посещения МФЦ и Росреестра. Сейчас сервисом активно пользуются группа компаний КСК, Макрострой и Фонд жилищного и социального строительства. Или новый сервис «Регистрация и расчеты» для неипотеки. Услуга подходит тем, кто покупает квартиру за собственные средства. В офисе Сбера можно провести электронную регистрацию недвижимости и воспользоваться сервисом безопасных расчетов. Опять же удобно, что можно оформить сразу все документы в одном месте и больше никуда не ездить», — подытоживает начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «ДомКлик» ПАО Сбербанк.
Прошли времена, когда при покупке квартиры в другом городе необходимо личное присутствие клиентов. Куда-то ехать больше не обязательно, рассказывает Андрей Свердлов.
«Так как благодаря развитию электронных сделок есть возможность провести ее между регионами дистанционно. Для этого Сбер предлагает услугу «Межрегиональная сделка». Процедура очень простая: сторонам необходимо найти только 1–2 часа свободного времени и прийти в отделение Сбера в своем городе для составления кредитного договора и договора купли-продажи. Общаться, обсуждать нюансы сделки, подгружать необходимые документы продавец и покупатель вместе с менеджерами банка могут онлайн в личном кабинете «ДомКлик». Также максимально упрощена регистрация права собственности в Сбере электронным путем. Она включает оплату госпошлины, выпуск усиленной квалифицированной подписи для всех участников сделки, отправку документов в Росреестр, взаимодействие с этим государственным органом и сопровождение регистрации. Каждую сделку сопровождает персональный менеджер. Зарегистрировать право собственности у нас очень удобно. Для этого также не надо посещать Росреестр или МФЦ. Стоимость услуги варьируется от 3900 до 11 900 рублей», — резюмирует Андрей Свердлов.
А для досрочного погашения долга и процентов по ипотеке можно воспользоваться электронным материнским капиталом, рассказывает Ольга Бардунаева:
«Материнский капитал можно использовать для досрочного погашения долга и процентов по ипотеке как первоначальный взнос на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома. Подать заявку на перечисление маткапитала стало очень легко. Это можно сделать на «Госуслугах» или перечислить маткапитал через «ДомКлик». Все это происходит при активном взаимодействии между Сбером и Социальным фондом. При заполнении заявки через «ДомКлик» банк сам запрашивает и передает все необходимые данные в Социальный фонд».
Перспективы развития рынка ипотеки в Калининградской области
«Перспективы достаточно радужные. Я думаю, что даже несмотря на то, что некоторый спад наблюдается последние два года, все равно так или иначе ситуация выровняется, потому что по-другому это с 2006 года и не происходило. Всегда после спада наблюдается рост», — резюмирует Кристина Подскребкина.
«У меня только позитивные надежды на будущее, на развитие нашей работы по соглашениям с кредитными учреждениями, что немаловажно. И если с крупными банками работать комфортно и работа происходит в тандеме, то в более мелких иная ситуация. Поэтому у меня надежда на развитие такой плодотворной совместной работы со всеми банками», — подытожила Анжелика Кайзер.
«Мы продавали жилье в ипотеку и при 17%, поэтому 12–13% нас точно не пугают. Надо просто работать с клиентами и пояснять, что это все носит временный характер. Если наши клиенты нам ценны, то важно им рассказывать, что будет снижение, и можно сделать рефинансирование», — резюмировал Сергей Черешнев.
«Соглашусь с коллегами, что в целом нет никаких драматических изменений по объемам ипотечного кредитования. Хотя у нас целевая группа покупателей особенная, это традиционно люди с невысоким уровнем дохода, но основная доля сделок проходит по программам с государственной поддержкой, а в данном сегменте ставки возросли незначительно. Сильнее отразилось повышение минимального первоначального взноса до 20%. И здесь мы видим опасение, что у граждан сократятся возможности приобретения даже социального жилья», — подытожил Игорь Оленин.
«Очень сложно сказать, как что-то может поменяться в 2024 году. Но мы такую аналитику провели, например в августе месяце в 2021 году у нас было выдано 852 кредита, в 2022 году — 333 кредита, а в 2023 году их выдано уже почти тысяча. Я могу предположить, что спрос на ипотеку в 2024 году не снизится. И, несмотря на то что ставка по вторичной ипотеке выросла, ее востребованность также увеличится», — резюмировала Ольга Бардунаева.
«Я думаю, что ипотечная отрасль не претерпит сильных изменений в следующем году. Тот тренд, который сейчас заложен, он продолжит свое развитие. Вне зависимости от изменения ставки. Будет сезонное затишье, характерное для каждого года, но не более того. Такой мой личный прогноз на 2024 год», — подытожил Андрей Свердлов.
Все эксперты круглого стола пришли к выводу, что повышение ставки ипотечного кредитования не сильно испугает жителей и гостей региона, и спрос на ипотеку в текущем году и в следующем сохранится на высоком уровне.
ПАО Сбербанк ОГРН 1027700132195Реклама. ООО «ВЕБ АДВЕРТ», ИНН 5403075400