Гостями мероприятия стали директор «ССК Калининград» Артем Шабанов, заместитель руководителя Областного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Максим Кузнецов, генеральный директор ООО «Гурьевская слобода» Максим Ченгаев, управляющий Калининградским отделением ПАО «Сбербанк» Андрей Свердлов, руководитель агентства недвижимости Art Estate Оксана Шапошникова, генеральный директор агентства недвижимости Century21 Expert Сергей Черешнев и эксперт по новостройкам агентства недвижимости Century21 Expert Инна Каменская.
Эксперты обсудили тренды спроса и предложения в сфере недвижимости в уходящем году. Выявили портрет потенциального покупателя недвижимости в Калининградской области, предпочтения покупателей, качество возводимого жилья и инструменты ипотечного кредитования, а также резервы поддержки.
Правительство Калининградской области предоставило данные, что в этом году общий совокупный объем ввода жилья на территории региона в период с 2020 по 2022 годы составил 3753,4 тыс. кв. м, максимальный объем ввода зафиксирован в 2022 году и составил 1318,5 тыс. кв. м. Это исторический максимум для региона. По итогам 11 месяцев 2023 года введено в эксплуатацию 1,067 млн кв. м жилья, что составило 92% к аналогичному периоду 2022 года. По итогам уходящего года ожидается ввод жилья в эксплуатацию в объеме 1,16 млн кв. м или 101% от плана.
Оптимистичные показатели подтверждены и тем фактом, что в этом году на строительный рынок Калининградской области зашел крупный федеральный застройщик «ССК Калининград» и уже запустил строительство крупного микрорайона. Подробнее об этом рассказал Артем Шабанов.
«Наша компания в этом году зашла в регион и запустила строительство большого микрорайона. Мы видим, что есть спрос, есть динамика, есть интерес к первичному рынку, к новостройкам. Думаю, что в ближайшие годы строительные компании будут усиливать свои направления маркетинга и привлекать все больше клиентов в регион. У нас, помимо Калининградской области, есть еще ряд положительных результатов, связанных с этим годом. Мы зашли еще в два города России — Анапу и Майкоп. 20 сентября мы открыли продажи здесь, в ЖК «Включи». Мы видим спрос по всей России. Динамика очень высокая, и Калининградская область ничем не уступает по проценту соотношения объемов стройки и объемов спроса. Мы видим, что есть куда стремиться и куда развиваться. Самое положительное — мы приступили к работе. В 2021 году запустили процесс приобретения участков, собирали документы, в этом году стартовали. Я считаю, что мешает только одно: не совсем верные убеждения. Рынок динамичен, главное — искать преимущества. Мы движемся к улучшению качества работы, нашего мышления и продуктов. Ну и необходимо выделять активных людей», — рассказал директор «ССК Калининград».
В этом году радует не только высокий ввод жилья, большое количество сделок с недвижимостью, но и сокращение сроков проведения государственной регистрации, уточняет Максим Кузнецов.
«Могу предоставить те данные, которые имеются в ведении Управления Росреестра по Калининградской области. Надо отметить, что цифры — это не только количество поступивших сделок, но это еще и сроки проведения государственной регистрации. Весь 2023 год наша деятельность была направлена на снижение этих сроков. Сейчас Управлением Росреестра сроки по рассмотрению поступающих заявок, будь то сделки или кадастровый учет, не превышают трех рабочих дней. Мы поддерживаем тенденцию ухода в электронный учет и регистрацию, что позволит держать срок на уровне одного-двух рабочих дней. При этом подача документов занимает минимум времени. Для рынка недвижимости также важно количество отрицательных решений — приостановка рассмотрения в связи с подачей некачественного пакета документов. На начало года эта цифра по некоторым категориям составляла до 20%. К концу года она составляет уже не более 2%. Мы провели большую работу в этом плане. На государственных регистраторах снижения нагрузки не чувствуется. Общее количество регистрационных действий из года в год либо растет, либо остается плюс-минус на прежнем уровне. В 2022 году объем несколько снизился, но в этом году прослеживается безусловная тенденция к его увеличению», — говорит заместитель руководителя Областного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Покупательская способность на рынке недвижимости просела. Особенно это видно в секторе индивидуальных жилых домов. Но при этом те, кто очень хотел свой загородный дом, пользовались льготной ипотекой и осуществляли свою мечту, рассказывает Максим Ченгаев.
«Для нас был достаточно тяжелым прошлый год, хотя с точки зрения нашего поселка «Гурьевская слобода» мы не снижали темпов строительства. Хотя значительно просела покупательская способность. Мы строили дома в различных сегментах: от 100 до 220 кв. м. И в прошлом году мы немного просели по продажам. С мая этого года ситуация у нас кардинальным образом изменилась и продажа домов значительно возросла. Мы добавили еще одну линейку ИЖД площадью 90 кв. м, которая очень хорошо подходит под различные банковские продукты. Они у нас раскупаются как горячие пирожки. Банки также стали реагировать на рынок ИЖД: развиваются эскроу-счета, ипотечные продукты. Применительно к нашей ситуации и к индивидуальному жилищному строительству лидерами выступают три банка: Сбербанк, «Дом.рф» и Россельхозбанк. Причем последний поднял сельскую ипотеку с 3 до 6 млн, также с возможностью брать ее на каждого члена семьи. Муж и жена могут купить дом не за шесть, а за 12 млн — а это жилье совсем другой категории. Ударило, но некритично, то, что подняли первоначальный взнос до 30%. В следующем году построим 50–80 домов. И первый этап нашего поселка, который в общей сложности будет насчитывать около 160 домов, мы закончим. А сам поселок в общей сложности будет насчитывать 450 домов», — сообщил генеральный директор компании «Гурьевская слобода».
В Калининградскую область продолжают переезжать. В этом году стало очень много русских немцев. Они чаще всего выбирали вторичное жилье, делится наблюдениями Оксана Шапошникова.
«Я возьмусь рассказать о вторичном жилье. 2022 год был достаточно сложным для всех, и это отразилось на вторичном рынке. В 2023 году увеличился поток приезжих, среди них много русских немцев. Также в фокусе молодые семьи. Что касается стоимости, то она на вторичном рынке ниже, чем у новостроек, поэтому во многом играло роль то, что, купив жилье в ипотеку, люди хотели сразу же заселиться в квартиру с ремонтом и мебелью. Поэтому выбирали «вторичку». Соотношение местных и приезжих среди клиентов в этом году было 50 на 50. Я вижу, что стало меньше приезжих с Севера и Дальнего Востока. Слухи о том, что в Калининград стали бояться приезжать, продолжают мешать», — сетует руководитель агентства недвижимости Art Estate.
В этом году росли сделки по новостройкам, причем с использованием ипотечного кредитования. И спрос на новое жилье в 2023 году превзошел спрос на «вторичку», говорит Сергей Черешнев.
«Наша компания Century21 Expert по новостройкам выросла в два раза: в 2022 году у нас было 153 сделки, сейчас 307. По выдаче ипотек мы тоже выросли почти в два раза. Если в 2022 году доля первичного и вторичного жилья составляла 50 на 50, то в 2023 году сильный перевес идет в сторону новостроек — 126 сделок на 50 по вторичному жилью. Сыграли свою роль ставки. На их фоне сравнялась стоимость квадратных метров первичного и вторичного жилья», — конкретизирует генеральный директор агентства недвижимости Century21 Expert.
Едут в Калининград не только за морем, но и за комфортом, инфраструктурой и шаговой доступностью. Все зависит от возраста переезжающего, говорит Инна Каменская.
«Запросы очень разные в зависимости от возраста. Кто-то хочет природу, кто-то говорит, что им необходима школа. Сейчас застройщики заморачиваются насчет социальной среды и пытаются создавать инфраструктуру, работают над доступностью. Это касается лучших застройщиков. Если бы все так заморачивались, то их квадратные метры продавались бы лучше», — констатирует эксперт по новостройкам агентства недвижимости Century21 Expert.
Количество выданных в этом году ипотечных кредитов выросло в два раза. Также в этом году выросли и темпы получения проектного финансирования, рассказывает Андрей Свердлов.
«У нас тенденция крайне положительная. В Сбере мы наблюдаем значительный рост спроса на ипотечное кредитование. По сравнению с прошлым годом количество выданных в Сбербанке ипотек выросло более чем в два раза. Если судить по нам, на данный момент мы выдали 8 тыс. 300 ипотек на 26 млрд рублей. За прошлый год их было 4 тыс. 200. Судя по тому, что происходит в наших офисах сейчас, до конца года мы выдадим еще где-то 700 ипотек. Но мы смотрим на рынок с двух сторон, ведь еще занимаемся рассмотрением проектного финансирования застройщиков. В этом году темпы получения проектного финансирования существенно больше, чем в прошлом году, а тот объем заявок, которые сейчас находятся на рассмотрении и которые мы готовы принять в перспективе на три года, колоссален. Сумму не буду называть, скажу лишь, что это более 1 млн кв. м. Так что рынок не проседает, а растет. Мы ведем статистику через ипотеку: в 2022 году доля ипотечных кредитов, взятых клиентами, незарегистрированными в Калининградской области, составляла 43%, в этом году мы видим снижение — 33%. И мы не можем дать этому четкое объяснение: ведь живут в Калининградской области и просто незарегистрированные, имеющие прописку в других городах. Сложно оценить. Тем не менее тренд идет на рост местного населения, приобретающего квартиры в ипотеку. Пару слов добавлю по ИЖС. Оно действительно пользуется большим спросом: с середины года на индивидуальное жилое строительство мы выдаем порядка 150 ипотек в месяц. Кроме того, на следующий год планируются разработки и дополнительное стимулирование в виде проектного финансирования для застройщиков ИЖС плюс субсидирование процентных ставок. Думаю, проект появится в январе 2024 года и будет достаточно интересным. ИЖС — это новый виток развития жилищного строительства, и он достаточно перспективный. Что касается сельской ипотеки, то ее выдают все аккредитованные банки, но у нас в Сбербанке лимит заканчивается очень быстро», — уточнил управляющий Калининградским отделением ПАО «Сбербанк».
Важный драйвер продажи недвижимости, учитывая географическую отрезанность Калининградской области от России, — создание и развитие профессиональных сообществ, говорит Артем Шабанов.
«Мы провели 17 декабря качественное и интересное мероприятие «Включись в лидеры» с большим количеством участников — на него были приглашены более 200 агентов из города и области. Мы видим особую роль агентов и компаний-агентств в работе с застройщиками. Рынок живет и активно развивается, когда есть профессиональные люди, умеющие его преподносить и создавать новое качество жизни для людей, принимающих решение выбрать для себя новое жилье. На этом мероприятии мы приводили новые данные по поводу коммуникаций, которые мы подводим к нашему микрорайону, — это электроэнергия и водоснабжение. Мы тянем их более чем за четыре километра от нашего строящегося жилого комплекса «Включи». Все это выполняем за свой счет для того, чтобы не зависеть от районных сетей. Также поднимали важность социального аспекта в строительстве районов. Наш микрорайон рассчитан почти на 12 тыс. жителей, и нам важно, чтобы они понимали, что будут жить в комфорте. На мероприятии получили хорошую обратную связь от профессионалов строительного рынка. Поэтому очень важно, чтобы все участники могли ею делиться: работа риелторов довольно непростая и хочется, чтобы по достоинству ценилась строительными компаниями», — резюмирует глава «ССК Калининград».
Итоги года на рынке недвижимости. Прогнозы.
В конце круглого стола каждый эксперт коротко подвел итог 2023 года и поделился планами на ближайший год.
«Мы понимаем и оцениваем Калининградскую область как достаточно привлекательный регион. И видим, что то количество риелторского сообщества, которое подключается, переориентируется на наши объекты, переориентируется на привлечение новых стратегий маркетинга, — это очень положительная динамика. Мы понимаем, что расширение по стране для нас является принципиальной позицией, и мы будем влиять на каждый регион положительной динамикой, положительными примерами, касаясь всех областей развития. Это не только строительство, это и социальная работа в социальных объектах, которые мы сейчас анонсируем в строительстве нашего жилого комплекса. Мы должны иметь твердую позицию и постоянно над этим работать, чтобы увидеть действительно качественный результат по итогу следующего года», — подытоживает Артем Шабанов.
Этот год, благодаря насыщенной программе форумов для агентов недвижимости, помог объединиться в едином порыве и показать лучший результат:
«Год был очень продуктивный. Очень понравилось, что у нас было много форумов: мы стали ближе, стали знакомиться с другими агентами, стали дружить, много совместных сделок проводить», — резюмирует Оксана Шапошникова.
Вера в лучшее объединяет и вдохновляет:
«В следующем году все будет только лучше», — говорит Максим Ченгаев.
Популяризация электронных услуг поможет сократить сроки и упростить процедуру регистрации собственности:
«К чему нужно стремиться? К популяризации электронных услуг Росреестра и их массовому использованию, прежде всего профессиональными участниками рынка недвижимости. Также не могу не отметить, что для нас важен результат в виде 0% необоснованных решений о приостановлении», — подытожил Максим Кузнецов.
Итоги 2023 года дают толчок к дальнейшему продуктивному развитию:
«Год был интересный, мы показали кратный рост в «первичке», во «вторичке» были промахи, но мы планируем их исправить в 2024 году. Хотим подобраться к первому месту среди агентств недвижимости, активно наращиваем отдел продаж», — резюмировал Сергей Черешнев.
Новая конкуренция на рынке создает больше интересных предложений:
«Много новых застройщиков появилось на рынке Калининграда. Это создает конкуренцию, возникает много предложений, раньше редко встречавшихся: эксплуатируемые крыши, подземные паркинги, зоны отдыха, выгула собак. Вроде бы мелочи, но застройщики продумывают, чем бы им отличиться. С застройщиками мы выходим на партнерские отношения, рынок вообще стал культурный», — говорит Инна Каменская.
Рынок недвижимости рос и будет продолжать расти. И в новом году все будет не хуже, чем в 2023-м:
«Рынок есть и будет расти. Сейчас Сбербанк имеет 4 тыс. одобренных заявок на сумму около 13 млрд рублей. Это ваши клиенты, которые сейчас находятся в активном поиске. По прогнозам, все будет хорошо, как со стороны застройщиков, так и со стороны риелторов, покупателей. А наша задача — быть еще более невидимыми в этой структуре сделок, потому что мы не строим и не продаем. Только немного помогаем финансово», — подытоживает Андрей Свердлов.
Застройщик — ООО СЗ ССК КАЛИНИНГРАД, с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф
Реклама. ООО «Медиалайф-Регионы»