За последний месяц в экономике России произошли события, которые стали триггерами негативных трендов в строительной отрасли и сильно ударили по девелоперам.
Во-первых, с 1 июля в России отменили две масштабные льготные госпрограммы: ипотеку на строящееся жилье под 8% и семейную ипотеку под 6%. Запущенные государством в 2020 году как антикризисные, за четыре года эти инструменты помогли купить квартиры миллионам людей.
Во-вторых, Банк России ужесточил денежно-кредитную политику, повысив 26 июля ключевую ставку до 18% годовых — это впервые за последние семь месяцев. Причем опрошенные РБК аналитики не исключают ее дальнейшего роста до 20% до конца 2024 года.
Как итог — спрос на недвижимость в стране резко упал. По данным портала «Сравни.ру», 66% россиян отложили покупку жилья. Калининградская область, хотя и остается регионом с высоким миграционным притоком, исключением в смысле падения спроса не стала.
К чему привели и еще приведут все эти события, как они дальше будут влиять на калининградский рынок строительства и готового жилья, рассказал в интервью РБК Калининград учредитель К8 Комплексный девелопмент Александр Качанович.
— Александр Николаевич, давайте начнем с отмены ипотеки и падения спроса. Как это сейчас отражается на развитии бизнеса?
— Мы очень чувствуем отмену льготной ипотеки и общее удорожание ипотечных кредитов. Идет снижение спроса и покупательской активности, а значит, и снижение притока денег. Это заставляет нас мобилизовать все внутренние ресурсы для сохранения компании и продолжения строительной активности. Первое, что приходит в голову в такой ситуации, — это не начинать какие-то новые проекты. С другой стороны, мы понимаем, что если мы сейчас их не начнем, то даже то количество свободных квартир, которое есть на рынке, через какое-то время закончится. В недвижимости есть понятие отложенного спроса. Вот, скажем, сегодня ипотека стала дорогой, и родители с детьми на какое-то время отложат идею разъехаться. Пройдет время, ипотека станет чуть дешевле, они что-то накопят и побегут за новой квартирой. Но будет ли тогда эта квартира вообще физически на рынке и сколько она будет стоить, большой вопрос. Потому что у строителей сейчас очень тяжелое время. Мы заходим в стадию, когда для нас важна выживаемость.
— Повышение Центробанком ключевой ставки усиливает удар по рынку?
— Мы очень внимательно следим за ключевой ставкой, практически в режиме онлайн. Она ведь очень сильно влияет на любой девелоперский бизнес. Если помните, в конце 2018 года был принят закон о том, что финансирование долевого строительства у нас идет только через эскроу-счета. То есть фактически между застройщиком-девелопером и дольщиком, который хочет приобрести жилье, государство поставило прокладку в виде банка. И банк, который берет деньги у дольщика, не дает их девелоперу до момента завершения стройки, зато готов дать ему кредит. Соответственно, чем выше ключевая ставка, тем дороже кредиты для конечного застройщика и тем больше его кредитная нагрузка.
Вы знаете, последний рост ключевой ставки (решение совета директоров ЦБ от 26 июля. Прим. ред.) вызывает если не уныние, то по крайней мере пессимизм. Потому что получается, что государство сначала лишило застройщиков и дольщиков возможности прямой коммуникации, а теперь кратно поднимает стоимость денег, которые могут привлечь застройщики для финансирования проектов.
— Как считаете, какие последствия все это повлечет за собой?
— Знаете, на самом деле, на рынке недвижимости складывается момент «идеального шторма». С одной стороны, поднимается ставка рефинансирования, то есть ресурсы и деньги стоят дороже, с другой стороны, сворачиваются ипотечные программы, и мы все понимаем, что простые граждане едва ли в состоянии позволить себе квартиру, которая за год вырастет в цене на 20%.
При этом закон не дает возможности застройщику запустить какую-то свою программу рассрочки, чтобы получить деньги дольщика и не переплачивать за кредиты. Все это будет способствовать дальнейшему снижению спроса. А общее повышение ключевой ставки помимо всего прочего ведет к удорожанию себестоимости строительства.
Все это происходит на фоне отсутствия кадров в экономике, и в большей степени в стройке, потому что ужесточена политика по отношению к трудовым мигрантам. Плюс к этому стремительно растут в цене стройматериалы.
И вот в ситуации, когда непропорционально увеличивается себестоимость и когда снижается спрос, для застройщика, повторю, наступает время, когда главным приоритетом будет не заработать, не развиться, а просто выжить. Застройщики заходят сейчас в этот период выживания — сохранения своей команды и попытки не сокращать бизнес. И если такие условия продлятся какой-то период времени, хотя бы полгода или год, то все кратно снизят обороты.
Стройка — это большой локомотив, который очень долго разгоняется, может долго ехать по инерции и не может быстро тормозить. Еще недавно у него была большая инерция, он хорошо шел, развивался, девелоперы начали вкладывать дополнительные деньги в дорогое благоустройство, в дизайнерские фасады, в опции, связанные с местами общего пользования… Стали делать красивые объекты, потому что появилась такая возможность. А сейчас эта возможность сжимается. Но мы принципиально не пойдем на снижение качества стройки, и, я уверен, наши коллеги тоже. Потому что уважаемые клиенты привыкли к определенному уровню объектов и красоте. Поэтому придется снижать обороты.
— А снижение оборотов чем может обернуться?
— Когда через год-полтора государство снизит ставку и захочет ввести стимулирующие программы, возникнет огромный спрос на квадратные метры. На рынке уже не будет товарного предложения, и мы поймаем двукратный рост цены на квадратный метр. Мы все понимаем, что, когда через несколько лет наступит то самое светлое будущее, произойдет резкий рост цены.
К сожалению, уверен, что многие коллеги, которые только начали заниматься строительным бизнесом, вынуждены будут свернуть свою активность. А люди, работающие на рынке много-много лет, боюсь, пойдут на сокращение объемов реализуемых проектов, что, возможно, приведет к дефициту.
— Вы будете сокращать объемы?
— Мы очень внимательно и взвешенно будем относиться к началу новых объектов. Конечно, это должно быть не эмоциональное решение. Вот почему мы хотим еще несколько месяцев посмотреть на все, что произошло. Льготную ипотеку только отменили, мы еще имеем остаточные сделки… Но я вижу, что объем покупательской активности на сегодняшний день снизился в 2–3 раза. Вот представьте себе, что происходит, когда в любом бизнесе в 2–3 раза снижается объем выручки, а объем затрат остается на прежнем уровне или выше. Очевидно, что в таком случае через год-полгода придется принимать решения по началу новых проектов — возможно, некоторые из них отложить.
У нас есть какое-то количество проектов, которые мы сейчас думаем начать, но пока до конца не уверены, как будет развиваться ситуация. Единственный проект, который мы точно будем реализовывать в любом случае, — это строительство «Акваполиса». По нему у нас есть обязательства перед правительством Калининградской области, поэтому, даже если придется остановить какие-то другие проекты, на этом мы планируем сконцентрироваться абсолютно.
— Что-то может в этой ситуации поддержать спрос?
— Вы задали очень серьезный и глубокий вопрос. Калининградская область является миграционно привлекательной. Чисто гипотетически можно создавать себе спрос за пределами региона, привлекать в качестве основных покупателей жителей крупных городов России, у которых доходы выше, чем у жителей Калининградской области. А поскольку мы имеем растущую себестоимость стройки, то это неизбежно повлечет за собой и рост стоимости квадратного метра и, к сожалению, еще больше снизит доступность жилья для калининградцев. К сожалению, я не представляю, что можно сделать сейчас, — кроме, конечно, каких-то государственных программ, — для того, чтобы жилье для калининградцев оставалось доступным.
— А с коммерческой недвижимостью ситуация та же или ее выгоднее строить?
— Коммерческая недвижимость — это совершенно другой сегмент и совершенно другие покупатели. Точно могу сказать, что в основном это не жители нашего региона. Мы реализуем возможности инвестиций в апартаменты. Человек может какое-то время побыть жильцом, а дальше сдавать и получать с этого доход. Это бизнес, а в бизнесе мы предлагаем людям стать нашими партнерами через приобретение доли в объекте. Поэтому здесь ситуация несколько лучше, чем с покупкой жилья, я могу уверенно сказать. Хотя, конечно, удорожание стоимости стройматериалов при любом раскладе ставит нам очень серьезный вызов.
— То есть, получается, в этом сегменте спрос не упал?
— Нет, но тем не менее надо понимать, что покупателями апартаментов в будущих гостиницах являются, как правило, бизнесмены разного уровня. И, естественно, повышение ключевой ставки означает для них сложности, а значит, влияет на их инвестиционную активность в других сферах — в таких, например, как покупка гостиничного номера где-нибудь в Калининграде.
Вообще, пока сложно здесь говорить про спрос, потому что сейчас лето и у нас в регионе огромное количество туристов. Они по-прежнему интересуются [покупкой недвижимости]. Поэтому, что мы будем иметь по итогам лета, сможем понять осенью.
— Кстати, как дела с реконструкцией гостиницы «Русь» в Светлогорске?
— Завершаем этот проект, сейчас он на стадии благоустройства территории. У нас получилось 180 апартаментов, которые мы выставили на продажу людям как с возможностью проживания, так и с возможностью сдачи. И 223 гостиничных номера мы оставили себе. Сейчас идет дизайнерское проектирование, скоро приступим к дизайнерскому ремонту пятизвездочной гостиницы. Она обещает быть лучшей в нашем регионе — самой большой, самой красивой, со спа-возможностями и конференц-возможностями, с несколькими ресторанами. То есть на месте прежнего объекта появится флагман туристической индустрии нашего региона.
Все иностранные сети-партнеры ушли из России, но у нас есть все стандарты лучших операторов мира, и гостиницу мы делаем в соответствии с международными стандартами. Это то наследие, которое мы успели получить до начала СВО.
— Кстати, о дизайнерском ремонте. Вы упоминали о росте цен на стройматериалы. Расскажите, пожалуйста, подробнее. Что сейчас самое дорогое?
— Дешевых материалов нет в принципе, они все дорожают, причем в разы. Могу для примера сказать, специально посмотрел: если четыре года назад гравий мы покупали по 360 рублей за тонну, то сегодня он идет уже по 1350 рублей за тонну, понимаете? Другими словами, удорожание по большинству видов стройматериалов составляет уже не 50 и даже не 100%. Еще пример: привезенная параллельным импортом керамическая плитка на облицовку фасада той же «Руси» у нас в первоначальной смете стоила порядка 30 евро, а в конечной получилось порядка 85 евро. И общий рост цены, и рост себестоимости просто сумасшедший!
Потому я и называю эту ситуацию «идеальным штормом». Мы имеем для этого все условия: удорожание себестоимости, снижение покупательской активности, дефицит трудовых ресурсов, нехватку строительных материалов при многократном росте цен на них. Еще раз хочу подчеркнуть: строители, девелоперы Калининградской области поставлены в условия выживания.
— Как изменилась логистика доставки стройматериалов?
— Эти два года научили нас тому, что нужно планировать деятельность на много месяцев вперед, потому что невозможно спрогнозировать доставку. К примеру, мы недавно заказывали трубы для кондиционирования. Поставщик забыл положить тепловую изоляцию к этим трубам, и просто на то, чтобы отдельно привезти ее, у нас ушел еще целый месяц!
Из Китая грузы идут по несколько месяцев... Конечно, мы приспосабливаемся, справляемся, но все это — дополнительное время и деньги. Так что хороших новостей для возможности строить в нашем регионе пока нет.
— Кирпичный завод, который вы запустили в поселке Железнодорожном несколько лет назад, как-то помогает снять дефицит материалов?
— Он работает, производит стеновые материалы. Слава богу, что он у нас есть, и слава богу, что у нас там базируется производство керамического кирпича. Для производства керамики нужны песок, глина и газ для обжига. Песок и глина у нас идут с местных карьеров, в этом смысле несколько легче. Но с другой стороны, в регионе сейчас наблюдается тотальный дефицит песка и гравия. И если какое-то время назад у меня себестоимость песка с доставкой до завода была 150–180 рублей за тонну, то сейчас — 500–600 рублей. Все дорожает колоссальными темпами. И вернуться к тем ценам, которые были, точно не получится.
— Очень много разговоров сейчас о том, что безработица в стране находится на исторически минимальном уровне. И при этом на рынке все равно большой дефицит кадров. Как вы решаете кадровую проблему?
— Мы чувствуем очень значительный дефицит кадров, а любой дефицит всегда решается единственным способом — через повышение расценок на работы, повышение зарплат. Это, в свою очередь, опять же, создает дополнительный рост себестоимости стройки. Что касается рабочих, мы сейчас пришли к тому, что для выполнения работ к нам приезжают отдельные бригады коренных жителей Москвы и Петербурга.
— В будущем пойдете строить в другие регионы? Не тесно в границах области?
— Я до последнего буду стараться остаться в нашем регионе, потому что я его очень люблю. Что касается других городов области, то мы рассматриваем возможность строительства гостиниц по всему побережью, о чем я расскажу чуть позже.
— У нас новый врио губернатора. Алексей Беспрозванных весьма активно встречается с бизнесом и населением. Если бы он спросил вас, какие проблемы в экономике региона нужно решить в первую очередь, о чем бы вы сказали?
— У меня, к счастью, уже была возможность поговорить с Алексеем Сергеевичем. И пока его подход вызывает очень большой оптимизм — исходя из того, как он взялся за дело, какие вопросы задает и какова глубина этих вопросов…
— Учитывая все факторы, что вы назвали, можете дать прогноз динамики цен на жилье в будущем?
— Можно с уверенностью говорить, что недвижимость будет дорожать. Вероятно, себестоимость строительства будет расти опережающими темпами, а темпы увеличения цен на продажу объектов за счет снижения спроса будут не такими высокими, как раньше. Но в горизонте года-двух-трех лет, когда государство вернется к поддержке этой отрасли и выступит с каким-то набором программ, стоит ждать двукратного роста цен.
Застройщик ООО СЗ ИНЭКО ГДС, с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф
Реклама. ООО «К8» Калининград. ИНН 3917505946. erid: 2VfnxxJuF1z