Сеть городских апарт-отелей YES готовится зайти в Калининград и ищет партнеров, готовых создавать успешный проект, который будет не только привлекателен для инвесторов на стадии продаж, но и обеспечит доходность для собственников апартаментов. О том, как развивается этот рынок в самом западном регионе и что компания ищет в партнерах-девелоперах, в интервью РБК Калининград рассказал заместитель генерального директора компании Антон Агапов.
— Калининградский рынок недвижимости сегодня активно развивается, но проектов профессиональных апарт-отелей здесь пока немного. Что делает регион привлекательным для сети YES именно сейчас?
— Сеть YES развивает формат городских апарт-отелей. Наши проекты уже работают в Москве и Санкт-Петербурге, на стадии строительства — еще два объекта в Северной столице, апарт-отели в Казани и Новосибирске, а также в Азербайджане. Мы фокусируемся на крупных городах, и Калининград представляет для нас интерес как самая западная точка притяжения в стране.
Регион обладает рядом структурных преимуществ: стабильный деловой трафик, развитый туристический поток, статус особой экономической зоны и активное присутствие федеральных компаний, сотрудники которых регулярно приезжают в командировки. Все это формирует устойчивый спрос на качественное размещение — именно то, на что ориентированы городские апарт-отели.
— У каких локаций Калининградской области, на ваш взгляд, сегодня есть наибольший потенциал для строительства апарт-отелей? Рассматриваете ли вы только Калининград или курортные города тоже?
— В Калининградской области построено четыре апарт-отеля, еще шесть проектов на данный момент находятся на стадии реализации. Всего в ближайшие годы номерной фонд здесь увеличится до 2,8 тыс. юнитов. Но все существующие проекты относятся к курортному сегменту: они расположены не в самом Калининграде, а в населенных пунктах на побережье Балтийского моря.
Нас в первую очередь интересует сам Калининград. Курортная недвижимость, несмотря на внешнее сходство с городскими апарт-отелями, имеет ряд существенных отличий: выраженную сезонность загрузки, иную структуру спроса и специфику инфраструктуры. Наши компетенции сильны в сегменте городских проектов с круглогодичным трафиком, и мы планируем развиваться именно в этом направлении.
— Какую модель сотрудничества YES предлагает местным девелоперам? Что получает партнер, присоединяясь к федеральной сети, по сравнению с самостоятельной реализацией проекта?
— Сеть апарт-отелей YES выступает полноценным партнером на всех этапах — от концепции до управления объектом. Мы помогаем оценить экономику проекта, участвуем в проектировании, выстраивании системы продаж апартаментов и предоставляем программу доходности для инвесторов. После ввода берем на себя управление объектом по стандартам сети.
Девелопер получает предсказуемый результат там, где без отраслевой экспертизы высок риск ошибки — в позиционировании, наполнении инфраструктурой, ценообразовании и операционной модели.
— Насколько изменилась экономика апарт-отелей за последние несколько лет? Какие факторы сегодня определяют успешность такого проекта и его окупаемость?
— Рынок становится более зрелым, растут требования гостей к инфраструктуре и сервису, инвесторы-покупатели апартаментов также более детально смотрят на цифры, рассчитывают потенциальную доходность исходя из средней стоимости размещения в близлежащих отелях. Поэтому мы постоянно актуализируем стандарты проектирования — планировки, оснащение номеров, наполнение объекта инфраструктурой, общественными пространствами. От них зависит, насколько гостю будет уютно и интересно в апарт-отелях сети, и захочет ли он сюда возвращаться.
Конечно, все мы сталкиваемся с ростом издержек (это касается и строительной себестоимости, и управления объектами), дефицитом кадров, снижением рентабельности. Но могу сказать, что среднегодовая загрузка у нас последние несколько лет не падает ниже 91%. ADR — средняя цена за проданный номер в сутки — даже на зрелых рынках Москвы и Петербурга прибавляет 5–7% ежегодно, во многих регионах этот показатель еще выше. Поэтому растет роль профессиональных управляющих компаний, у которых есть подтвержденный опыт работы. Разрыв в результатах деятельности сильных и слабых операторов постоянно увеличивается.
— Апарт-отели часто рассматривают как инструмент для получения пассивного дохода. Почему эта модель может быть интересна частным инвесторам именно в нынешних рыночных условиях и какую доходность можно ожидать?
— 90% покупателей апартаментов в наших проектах — инвесторы, только 10% покупают номер для личного пользования. Это не случайность: апарт-отель закрывает сразу несколько задач, которые сложно решить одним инструментом. Во-первых, это физический актив с понятной логикой роста стоимости. Во-вторых, доход от аренды — в среднем около 10% годовых по нашим действующим проектам. В-третьих, полностью пассивный доход: управление берет на себя оператор, инвестор получает каждый месяц отчет и денежную выплату.
В нынешних условиях это особенно актуально. Высокие ставки по депозитам создают конкуренцию, но вклады не дают роста стоимости самого актива. Да и большой вопрос, как долго эти ставки продержатся.
— Каким вы видите идеального партнера для выхода YES в Калининградскую область?
— Среди наших партнеров есть и федеральные застройщики с десятками реализованных объектов, и компании, которые только начинают свой путь в девелопменте. Результат определяется не столько бэкграундом, сколько качеством партнерства.
Для нас принципиально важны три вещи. Первая — финансовая устойчивость и репутация: мы входим в проект на несколько лет и несем ответственность перед сотнями инвесторов-покупателей. Вторая — готовность следовать стандартам сети: апарт-отель под брендом YES должен соответствовать ожиданиям гостя вне зависимости от города. Третья — ориентация на долгосрочный результат, а не только на быстрые продажи апартаментов на старте. Когда эти три условия совпадают, создается успешный проект, который не только становится привлекательным для инвесторов на стадии продаж, но и обеспечивает загрузку и обещанную доходность для собственников на этапе операционного управления.