Тема: «Итоги горячего сезона. Актуальные тенденции калининградского рынка недвижимости летом — 2023». Экспертами мероприятия стали: генеральный директор «Владис Авеню-Риелт» Марат Субхангулов, генеральный директор агентства недвижимости «Эрвин» Лариса Шуляк, генеральный директор компании «Доминантика» Елена Курышева, директор калининградского филиала строительной компании «ССК» Артем Шабанов, руководитель проекта «RусскаЯ ЕвропА», компании «Специализированный застройщик» и инвестиционной компании «АвангардИнвестПроект» Виктор Иванюк и заместитель управляющего ВТБ в Калининградской области по розничному бизнесу Виктория Филипенко.
Эксперты сферы недвижимости, застройщики и специалисты банковского сектора собрались, чтобы обсудить, почему летом этого года сфера недвижимости била все рекорды продаж. В основном главные достижения у всех были именно в августе. Также эксперты отмечали ценность такого продукта, как ипотечное кредитование. Большинство сделок с недвижимостью проходит в рамках ипотеки.
Горячий летний сезон в недвижимости
Летом жители региона и гости города активнее приобретали недвижимость. С сентября наблюдается падение спроса, потому что люди не уверены в завтрашнем дне, рассказывает Виктор Иванюк.
«Когда мы построили «Цветной бульвар» и вышли в чистое поле, над нами многие застройщики Калининграда смеялись: что же мы в чистом поле будем делать, как продавать, по какой цене? И нам пришлось, как я говорю, «извертеться на пузе» и выдать то, что уже там сейчас построено и сдано. И мы уже прошли экспертизу, скоро начнем второй жилой комплекс строить. Мало того, полгода назад мы вели предпродажи квартир в этом комплексе по анкетам. Человек, который хочет купить квартиру, должен в банке «Дом.РФ» положить 50 тыс. рублей на свой собственный депозит, а коммерсант — 1 млн рублей на депозит. И вот мы планируем в ближайшее время получить разрешение и начать продавать. Думаю, в обозримой перспективе мы продадим на 300–400 млн рублей, чтобы нам было одобрено проектное финансирование под 0,01%. С сентября наблюдается падение спроса, меняется ритм, люди переключаются на текущие задачи, а большие покупки, в том числе и приобретение недвижимости, уходят на второй план. Но потребности в обновлении или покупке первой квартиры не снижаются», — делится руководитель проекта «RусскаЯ ЕвропА», компании «Специализированный застройщик» и инвестиционной компании «АвангардИнвестПроект».
В этом году тренд на покупку загородных домов не теряет своей актуальности. Люди все чаще предпочитают собственную жилплощадь и комфорт загородной жизни, рассказывает Елена Курышева.
«Еще в прошлом году тренд на загородную недвижимость только начинал формироваться, а сегодня, как я часто говорю в программе «Загородные будни» на «Бизнес ФМ», тренд стал твердым направлением развития в недвижимости. На это есть много причин. И в первую очередь — это ипотека, которую сегодня упрощают банки. На днях прошла информация, что Россельхозбанк опять возобновляет ипотеку под 3% для всех. И если они сначала говорили, что это будет только для бюджетников, то сейчас — для всех. Если говорить о цифрах этого лета, мы, конечно, побили рекорды 2022 года. В прошлом году мы побили рекорды 2021-го, а в августе этого года мы вообще сделали рекорд по продажам за все время своего существования. В последний месяц лета мы испытали ажиотажный спрос. В среднем в месяц обычно мы продаем на 18–20 млн рублей. Это лето было очень урожайным: уже в июне у нас было подписанных договоров на строительство домов на сумму 23 млн, в июле — уже 25 млн рублей, а в августе мы сделали 45 млн рублей.
За сентябрь мы тоже подвели итоги, и объем продаж у нас на уровне — 18,7 млн рублей. И эта цифра получилась меньше только потому, что у нас закончился один из продуктов в нашем коттеджном поселке «Сосны» — мы продали все участки. Но есть и хорошая новость, уже 23 октября мы открываем продажи 4-й очереди земельных участков в нашем любимом коттеджном поселке «Сосны». За 18 месяцев мы продали 147 участков в поселке Раздольное Багратионовского района, где территориально находятся наши «Сосны». Когда мы стартовали с этим проектом, мне только ленивый не говорил, что это тьмутаракань, и это было самое вежливое слово. Но мы удачно прошли этот путь, выработали концепцию — у нас большие участки от 10 до 12 соток, широкие проулки по 12 метров и, самое главное, это находится не просто в поле, а имеет принадлежность к поселку Раздольное Багратионовского района в окружении лесного массива. Сейчас мы будем запускать финальную часть проекта «Сосны». Наша задача — закрыть по итогам года реализацию с объемом выручки под 180 млн рублей», — уточнила генеральный директор компании «Доминантика».
Компания «ССК» — новичок на калининградском рынке, она строит в регионе жилой комплекс. И склоняется к тому, что в жилых комплексах должны быть уникальные предложения для разных видов покупателей. Калининградская область привлекла повышенным спросом на покупку недвижимости, в том числе и среди туристов, объясняет Артем Шабанов.
«У нас недостаточно информации и практики о работе в Калининграде, чтобы подводить итоги. Но мы проделали достаточно большой путь для того, чтобы реализовать наш старт продаж и запустить большой масштабный проект на 42 гектарах, который находится в Гурьевске. Мы выбирали разные регионы, рассматривали, анализировали. И мы поняли, что для нас юг России, Краснодарский край, в частности Краснодар, уже является полностью понятным и объем строительства, который мы выполняем там, достаточен для нас. Более 1,5 млн квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья. Калининградская область, по нашему мнению, является недооцененным регионом, имеет большой потенциал развития, и мы видим здесь спрос, несмотря на то, что наш старт начался в сентябре. Люди активно приходят, интересуются, дают обратную связь, делают покупки, и показатели достаточно хорошие. Мы считаем важным, чтобы застройщики видели, куда движется рынок, что нужно покупателю сегодня. Мы, как строительная компания, предлагаем комфорт для них, вводим новые уникальные предложения в своих жилых комплексах. Сегодня однокомнатная квартира — от 3,9 млн рублей, очень большой выбор планировок и интересные предложения, в том числе и субсидирование ипотеки», — говорит директор калининградского филиала ССК.
В 2023 году стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке практически сравнялась: на первичном 95 тыс. 450 рублей, а на вторичном — 95 тыс. 360 рублей. Снижение цены на вторичном рынке началось в начале года и стабилизировалась она только к июлю. Летом был спрос от приезжих из других регионов на покупку недвижимости, но в сентябре калининградцы активно брали ипотеку с господдержкой, желая купить новое жилье, рассказывает Лариса Шуляк.
«Основное направление в нашей деятельности — это вторичный рынок жилья, то есть все, что построят застройщики. Заселят покупателей, нам потом приходится продавать, ведь люди хотят что-то менять в своей жизни. Начало года ознаменовалось тем, что цены на вторичном рынке снижались. Это довольно сложный период, потому что продавцы с этим мириться не хотят. Естественно, у нас не было такого притока покупателей из других регионов. Еще продолжалась тенденция, что кто-то уезжал из Калининградской области, реализовывал свои объекты недвижимости. И была сложная ситуация, когда продать хочется дороже, но, чувствуя тенденцию к снижению, многие занимали выжидательную позицию. Где-то к июлю цены более-менее стабилизировались и, что было приятно, появились предложения из других регионов, люди стали активнее приезжать в Калининград. Все обратили внимание, какой интерес к региону, сколько туристов посетили нашу область, все почувствовали, что у нас здесь спокойно, хорошо, тепло, уютно, комфортно. Поэтому интерес возвращается к нашей области, появились и дистанционные сделки. Это нас очень окрыляло, вдохновляло. Август и сентябрь прошли очень активно. Мы забыли о выходных днях, так и не успели искупаться в Балтийском море, позагорать по-человечески, потому что работали и радовались этой работе. При этом отмечу, что на вторичном рынке покупатель становится очень избирательным. Хорошо продавались объекты, где есть ремонт, аккуратные, оборудованные какой-то мебелью, техникой. Можно было за 3–4 дня реализовать даже объекты не первой свежести. Но сложные объекты без ремонта продавались сложнее и дешевле. Сейчас удорожание ипотеки отразится на рынке, я думаю, он будет замедляться. В основном наши местные жители сейчас были очень заинтересованы в покупке нового жилья, у них для этого была возможность. И то, что писали о том, что отменят ипотеку с господдержкой, это стимулировало спрос, и буквально в сентябре все побежали брать ипотеку и покупать новое жилье. И это радует, значит, мы будем жить лучше», — подытожила генеральный директор агентства недвижимости «Эрвин».
Повышенный спрос к недвижимости сейчас связан в основном с доступностью ипотеки. А из-за изменения курсовой разницы люди стремятся сохранить свои сбережения, инвестируя в жилье, объясняет Марат Субхангулов.
«Я думаю, что это связано с тем, что у нас большой процент сделок совершается с помощью ипотечных кредитов. 80% новостроек продаются с господдержкой. И люди считают свои деньги, поэтому на новостройки спрос больше. Но я могу вам сказать, что у нас застройщики немного нервничали, когда у нас доллар был меньше. Но как только валюта поднялась в цене, люди сразу стали доставать из своих кубышек и вкладывать деньги в недвижимость, чтобы хоть как-то эти деньги сохранить. Соответственно, появился всплеск спроса, и застройщики вздохнули спокойно. Люди опять выстроились в отделах продаж, и они даже стали на 2–3% каждый месяц цены на свою недвижимость поднимать. Как раз это причина, почему сравнялась первичка со вторичкой. Но я думаю, что все люди хотят жить в новых домах, в основном с автономным отоплением. Большой спрос на них. Курсовая разница, я думаю, повлияла на потенциальных покупателей и подстегнула их к совершению сделок», — подытожил генеральный директор «Владис Авеню-Риелт».
Ипотечное кредитование летом этого года побило все рекорды. Банки не видели такого ажиотажного спроса никогда. Большую долю в общем портфеле ипотечного кредитования занимает ипотека с господдержкой, сообщила Виктория Филипенко.
«В части взрывного роста спроса мы не исключение, как и наши партнеры. Ипотечное подразделение банка в регионе всегда успешно выполняет поставленные задачи, но в этом году мы побили абсолютно все рекорды. Если говорить именно про лето, то самая жаркая пора была в августе. Но летний тренд продолжился и в сентябре, это был самый успешный месяц по выдачам. За лето где-то порядка 800 объектов прошло через нас, мы выдали нашим клиентам около 3,2 млрд рублей в рамках ипотечного кредитования. При этом в августе и сентябре ежемесячно мы выдавали по 1,5 млрд рублей. Если говорить в целом про квартал, включая сентябрь, то мы почти достигли показателя в 4 млрд рублей, и это на данный момент наш рекорд. Где-то 50% от общих объемов ипотечного кредитования составила ипотека с господдержкой. В этой программе самые популярные продукты — «семейная ипотека» и, естественно,»ипотека с господдержкой — 2020». Эти две программы составляют 90% всех льготных ипотек», — подытоживает заместитель управляющего ВТБ в Калининградской области по розничному бизнесу.
«Мы, конечно, прогнозируем, что в четвертом квартале этого года будет охлаждение спроса на ипотечное кредитование. Пока нет понимания, остановится ли рост ключевой ставки или она продолжит расти. При базовой ставке выше 14% нашим клиентам тяжелее будет принимать решение по вторичке. Но, если говорить про госпрограммы, интерес покупателей сохраняется, так как ставки по ним не менялись. У нас по-прежнему спрос на эти продукты высокий, даже выше плана», — добавляет Виктория Филипенко.
Инвестиции в недвижимость
Сейчас пошла тенденция к тому, что люди стали покупать недвижимость небольшого метража — так называемые комфортные квартиры, рассказывает Виктор Иванюк.
«Рынок нас все время ставит в такие жесткие условия. У нас, к примеру, в первом жилом комплексе средняя площадь квартиры — 86 квадратных метров. Это шик на рынке недвижимости. А во втором комплексе пришлось пойти на сокращение метража квартир — здесь средняя — 76 квадратов. Но мы пошли еще дальше: в одном подъезде сделали небольшие квартиры в стилистике апартаментов. И они разлетелись у нас по предпродажам моментально, причем с отделкой по цене от 230 до 250 тыс. рублей за квадратный метр. В первом ЖК мы 70% продали, а 30% пока остается в продаже. В месяц 8–10 квартир мы продаем, но этого мало. Если пересчитать, то на их реализацию надо еще 2 года. И мы переформатировали свое предложение таких квартир — их можно преобразить самостоятельно в жилье для комфортного проживания, и они стали инвестиционной недвижимостью. Сейчас в новом комплексе мы четко будем проектировать небольшие апарт-квартиры», — делится опытом Виктор Иванюк.
Прямых инвестиций в недвижимость ради бизнеса сейчас немного, люди чаще хотят сохранить свои сбережения и, покупая недвижимость в Калининградской области, обеспечить самим себе здесь комфортный отдых, делится мнением Марат Субхангулов.
«Я думаю, что люди сейчас вкладывают в недвижимость как в инвестиционный проект, чтобы сохранить свои сбережения. Такая квартира может работать и приносить прибыль. Я, например, сейчас скажу, что сейчас очень сильная тенденция покупки компактных квартир. Мы за последнюю неделю продали только 9 квартир известного в Калининграде застройщика. Квартиры всего по 22 квадратных метра, но хорошая локация на Артиллерийской. Такое жилье будет хорошо сдаваться и приносить людям какие-то дивиденды. Те, кто любил путешествовать в Испанию, Грецию и другие страны, сейчас переориентировались на Калининградскую область, потому что у нас потрясающий сентябрь, лето было хорошее. Они покупают квартиры на побережье, в городе небольшие квартиры, чтобы была возможность приехать и отдыхать в своей недвижимости. Такие своего рода инвестиции в собственный отдых и комфорт», — говорит Марат Субхангулов.
Загородные дома люди чаще приобретают для жизни и не рассматривают их как инвестиционную недвижимость. А сохранить свои сбережения калининградцы стараются в земельных участках, которые растут в цене почти каждые полгода, говорит Елена Курышева.
«В загородной недвижимости, люди чаще всего покупают дома с целью улучшения своих жилищных условий. Это как расширение площади уже имеющейся квартиры до популярной сейчас площади дома в 80–100 квадратных метров. Часто строительство дома доступнее, чем покупка квартиры в новостройке. А еще мы сейчас запускаем два проекта с уже готовыми домами, до настоящего времени мы занимались только строительством индивидуальных домов под заказчика. Если говорить об инвестициях, люди сейчас вкладывают деньги в земельные участки. Ведь их капитализация растет, и кто покупал участок изначально, например, в коттеджном поселке «Сосны» за 500 тыс. 10 соток, то сейчас он уже стоит 1 млн рублей», — уточнила Елена Курышева.
Люди стремятся приобретать квартиры в комплекте с коммерческими помещениями, которые потом используются для бизнеса владельца или для сдачи в аренду. Важно, что застройщик может подстроиться под спрос на рынке, говорит Артем Шабанов.
«Мы видим на протяжении уже не одного года тенденцию в строительстве жилых микрорайонов комплексной застройки. Люди приобретают в них квартиры либо для собственного проживания, либо для аренды, либо чтобы сохранить свои сбережения от инфляции. Мы понимаем, что недвижимость всегда дорожает. И на сегодня мы не видим явного продукта, который можно приобрести легко и через ипотеку, тем самым сохранив свои средства, потому что потери очень большие. Один из акцентов у нас ставится на коммерческую недвижимость. Многие объекты продаются сразу с коммерческими помещениями. Люди выбирают для себя не только покупку квартиры, но и приобретение коммерческой недвижимости в небольшой площади и открывают там бизнес либо сдают помещение в аренду. И мы все понимаем, что в Москве строительные компании всегда уменьшали квадратные метры. Есть застройщики, которые строят дом, полностью состоящий из студий в 25 квадратов. Там темпы продаж самые быстрые, чем у всех остальных. Если застройщики могут подстроиться под спрос — это хорошо. И банковский сектор тоже хорошо помогает вместе с государством», — уточнил Артем Шабанов.
Сейчас инвестируют в недвижимость не только в самом Калининграде, но и на всем побережье Балтийского моря. Последнее время спросом пользуется вторичка в Балтийске. И интерес к региону будет продолжать расти, говорит Лариса Шуляк.
«С лета этого года увеличилось количество тех, кто готов инвестировать в недвижимость Калининграда. Во-первых, стоимость аренды в регионе поднялась по сравнению с прошлым годом, и побережье интересно уже всем, вне зависимости от муниципалитета. Например, москвичи покупали квартиры в Балтийске на вторичном рынке, это довольно скромные квартиры, потому что понимали, что это будет достаточно быстро окупаться. Я заметила такую тенденцию, что, например, сами местные жители Зеленоградска, понимая, насколько дороги сегодня их квартиры, готовы их продать и переехать в Калининград. Им хватает средств, продав свою квартиру, даже не очень большую в Зеленоградске, купить что-то в Калининграде, потому что в самом Зеленоградске стало жить достаточно тяжело местным жителям и не всех уже устраивает такая жизнь. Если раньше многие стремились переехать к морю для того, чтобы жить тихо и спокойно, увы, сейчас это уже не совсем получается. Я думаю, что интерес к нашему региону будет несмотря ни на что. В регионе появится много всего привлекательного, и будет смысл сюда приехать и осенью,