В новом выпуске программы «Ключи от дома» генеральный директор компании «Гурьевская слобода» Максим Ченгаев и генеральный директор компании «Юрикон» Ирина Батуровская рассказали о юридических тонкостях при приобретении недвижимости самостоятельно.
— Максим, я бы хотела сделать небольшую отсылку к нашему прошлому эфиру. Мы уже затрагивали тему о том, что очень многие переезжают в Калининград из различных регионов страны и из соседних республик. При покупке недвижимости люди не всегда обращаются за помощью в риелторские агентства — многие покупают жилье самостоятельно. Вы видите такую тенденцию?
— Действительно, в последнее время к нам переезжает очень много людей не только из республик, не только из большой России, но и из-за рубежа. В связи со всеми ситуациями, которые сегодня имеют место быть, очень много людей, покинувшие нашу родину, сейчас прониклись к ней любовью и потихонечку возвращаются, что несказанно нас радует. Да, часть людей обращаются в риелторские компании, а часть напрямую приезжают в отделы продаж, которые находятся на территории строительных площадок практически у всех застройщиков. Я знаю, что многие опасаются делать самостоятельные покупки, но при этом хотят их совершать. И есть лайфхаки, которые могут помочь этим людям совершить покупки без ошибок. Поэтому гость нашей сегодняшней программы — Ирина Батуровская, эксперт права, эксперт по вопросам, связанным с юриспруденцией. Она может подсказать какие-то нюансы и рассказать, как справиться со сложностями, которые возникают при приобретении недвижимости.
— Ирина, тогда у меня вопрос: как же все-таки людям, которые хотят сделать покупку недвижимости самостоятельно, проверить жилье и обезопасить себя?
— Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет. Поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и очень внимательно изучить документы. В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы. Предоставить их по требованию покупателя должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Далее, если осмотр объекта недвижимости проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность от собственника. Для того чтобы проверить представленную доверенность, можно просканировать камерой смартфона QR-код, размещенный в правом нижнем углу. На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа: фамилия, имя заявителя, дата совершения нотариальных действий. Если данные совпадают с текстом на экране, это значит, что нотариальный документ подлинный, доверенность достоверная и с этим продавцом можно разговаривать дальше.
Также поможет избежать встречи с мошенниками или оспаривания в будущем заключенного договора купли-продажи проверка оснований возникновения права собственности. Указанная информация содержится либо в выписке из ЕГРН, которую вам предоставит продавец, либо, если недвижимость была зарегистрирована до 1997 года, в свидетельстве о праве собственности. Документы основания помогут узнать, как собственность была получена продавцом: по договору купли-продажи, при приватизации, дарении или через наследство. Это позволит определить, какие дополнительные документы необходимо истребовать у продавца для проверки чистоты сделки.
Далее узнайте, кто зарегистрирован в отчуждаемой недвижимости. Для проверки всех зарегистрированных жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации либо поквартирную карту. Если вы приобретаете квартиру, изучите разрешение супруга на продажу. Потому что если недвижимость приобретена в период брака, то она считается совместно нажитым имуществом и ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите решение суда о разделе совместного имущества, чтобы убедиться, что квартира принадлежит именно продавцу и бывший супруг не сможет на нее претендовать.
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть никаких ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса МВД можно убедиться, что паспорт действителен и серия, номер документа, а также фамилия, имя, отчество совпадают с указанными в документах, предоставленной вам выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.
Еще один документ, который нужно обязательно проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. Если недвижимость покупалась в ипотеку, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Чтобы не платить чужие долги, обязательно проверьте, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. Отсутствие задолженности должно быть подтверждено соответствующими справками из управляющих компаний или ресурсоснабжающих организаций.
Проверьте также, не находится ли продавец в стадии банкротства на едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Сервис «ГАС Правосудие» поможет вам узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции и мировыми судьями.
Интернет-ресурс «Картотека арбитражных дел» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, в том числе в делах о банкротстве, которые рассматриваются арбитражными судами.
На сайте Федеральной службы судебных приставов проверьте, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство и не является ли он должником по ним, так как в последующем это может стать основанием для оспаривания сделки купли-продажи.
Вот кратко основные моменты, которые обязательно нужно проверить при самостоятельной покупке недвижимости, чтобы себя обезопасить.
— Мне кажется, у нас получилась полноценная правовая справка, соблюдая нюансы которой покупатель недвижимости сможет избежать не только различных мошеннических схем, но и недобросовестных продавцов. Максим, давайте подытожим.
— Я считаю, что эта информация очень полезна и ее правда можно использовать как пошаговую инструкцию. В дальнейшем мы будем постоянно приглашать на наши программы экспертов, которые помогут потенциальным покупателям или продавцам недвижимости избежать каких-либо ошибок и проблем.
