Калининградская застройка серьезно меняется: в регионе появляется все больше благоустроенных комплексов, на месте старых зданий возникают новые дома. Ощутимо изменились и схемы финансирования застройщиков. Именно поэтому генеральным партнером «Бизнес Штурма», посвященного развитию отрасли, стало ПАО Сбербанк.
«Проектное финансирование, как и ипотечное кредитование, для нас одно из ключевых направлений. Важно поддержать строительную отрасль, чтобы им было проще адаптироваться к новым правилам. Что касается дольщиков, то в соответствии с новым законодательством банки не только финансируют строительство, но и выступают гарантом, что объект будет обязательно достроен», — акцентировал внимание управляющий калининградским отделением ПАО Сбербанк Андрей Свердлов, под руководством которого участники обсуждали нововведения в финансировании строительства.
Цифра повсюду
Внедрение цифровых технологий на всех этапах строительства — от проектирования до взаимодействия жильцов с управляющей компанией — стало темой стола «Ростелекома». Дискуссию направлял менеджер проектов калининградского филиала ПАО «Ростелеком» Игорь Ножнин.
«Тема цифровизации актуальна сегодня. На основе обсуждений возникли интересные идеи, которые стоило бы внедрить. Во-первых, это подготовка квалифицированных специалистов для работы на всех этапах строительства. Во-вторых, это использование Big Data для проектирования, чтобы учесть все потребности жителей домов и микрорайонов, создать комфортную инфраструктуру на много-много лет вперед», — отметил Ножнин.
Один из важных аспектов — обеспечение качественной связи, уверен эксперт. «При строительстве и создании проектов нужно учитывать развитие сетей связи. Это очень важная тема. Каждое следующее поколение связи требует уплотнения сети, установки нового оборудования. Все это нужно учитывать на этапе проектирования, иначе мы можем столкнуться с тем, что для новых поколений цифровизации не будет технической возможности», — пояснил представитель «Ростелекома».
Актуален вопрос развития сетей как внутри кварталов, так и внутри домов, чтобы покрытие связи было одинаково ровным на всех этажах, в любом месте помещения и даже в подвалах. Важно обеспечение покрытия сигнала не только по городу, но и по области. В регионе еще существуют места с «белыми пятнами», с низкой скоростью интернета, добавил Ножнин.
Были затронуты и такие темы, как умный дом и умная квартира, цифровизация управляющей компании. «Здесь много споров было. Наболевшая для многих проблема. В УК необходимо развитие отдельных приложений. Чтобы можно было общаться с представителями УК без личного присутствия, без затраты времени, нервов и сил. Там же можно внедрить общие голосования жильцов по тем или иным вопросам и чат-боты для управляющих компаний. В то же время надо сохранить центр аналогового общения для жителей. Обязательно нужен центр обучения цифровизации для граждан старшего возраста», — перечислил менеджер проектов калининградского филиала ПАО «Ростелеком» Игорь Ножнин.
В умном доме важны видеонаблюдение и видеоаналитика за общими зонами, придомовой территорией, детскими площадками. Wi-Fi на общих территориях, телеметрия — автоматическое снятие показаний со счетчиков, управление газом и электроэнергией, техникой и оборудованием в квартире. Умный домофон и умный шлагбаум, голосовое управление. Важно, чтобы все эти идеи развивались в общей экосистеме, которая будет удобна для людей и проста в использовании. Надо стремиться делать это в одном общем приложении.
Точечная застройка
«Вокруг точечной застройки проходит много споров, есть свои плюсы и минусы. Однако такого понятия, как точечная застройка, в градостроительном кодексе не определено. Поэтому, обсуждая данную тему, мы приняли как определение — строительство в уже сложившихся районах на небольших участках до и около 1 га. Рассмотрели плюсы и моменты, которые нужно улучшать (так называемые точки роста), применив в штурме систему двух плюсов», — рассказал руководитель отдела продаж ГК «Домарт» Артур Евстигнеев.
«В обществе формулировка «точечная застройка» довольно демонизирована, тема сложная. Большинство за моим столом начинало именно с негатива и говорило о том, что точечная застройка должна быть малоэтажной или вообще не должна быть. В процессе обсуждения мнения менялись, а удачно реализованных проектов малоэтажной застройки в Калининграде не назвали. Все названные примеры были средне- и многоэтажными, и их было немало, а общим мнением в итоге участники пришли к тому, что точечная застройка — это хорошо», — поделился результатами представитель ГК «Домарт».
«Почему мы решили, что точечная застройка — это хорошо? — продолжил он. — Она поддерживает либо модернизирует облик города, делает его более интересным, когда реализуется должным образом, в рамках действующих норм и грамотно вписана в существующий район. Нашим потенциальным клиентам такая застройка дает возможность жить в полюбившихся и сформированных районах и получить новое жилье. На практике люди с большим удовольствием покупают квартиры из близлежащих домов и в расположенных рядом районах, с уже готовой инфраструктурой. Но не жильем единым… Среди удачных примеров были отмечены как здание, в котором мы находимся (им. в виду отель Mercure — прим. ред.), так и офис Сбербанка на Московском проспекте».
По словам Артура Евстигнеева, аргументов против локальной застройки тоже было достаточно. Например, строительство вместо детских, спортивных площадок или абсолютно выбивающихся по стилю и концепции зданий. Застройщикам важно соблюдать нормы законодательные, нормы, существующие в районе, и создавать объекты, сочетающиеся внешним видом с обликом этого района. «К сожалению, главный архитектор города не может влиять на то или иное строительство, ведь на участке можно строить то, что не запрещено в рамках ГПЗУ. Было бы здорово закреплять нормы того же внешнего вида зданий, например, в ПЗЗ. Все участники отметили необходимость закладывать будущие парковки так, чтобы не создавать дефицита парковочных мест», — отдельно отметил руководитель отдела продаж ГК «Домарт» Артур Евстигнеев.
Еще один плюс, озвученный участниками, — эффективное использование земельных участков. «Прекрасно, когда на заброшенном участке, местах визуально депрессивных или небольшой промзоне появляются объекты, которые могут порадовать не только новых жильцов, но и прохожих, которые ежедневно наблюдают условное «запустение». Она эффективна, потому что в уже состоявшихся районах город развивает и обновляет сети и другую инфраструктуру с учетом новых зданий. Так жители получают новые коммуникации. Конечно, в этом отношении городу хорошо было бы идти вперед застройщиков, а не за ними», — резюмировал Евстигнеев.
Наследие СССР
Окружение, в котором мы находимся, формирует нас и наши мысли. Если человек живет в благополучной среде, он лучше развивается, менее подвержен негативным мыслям. В этой ситуации двор и прилегающая к дому территория — те составляющие, которые позволяют нам, выйдя из наших жилищ, окунуться в действительность. Какими бы хорошими ни были наши квартиры и подъезды, общий двор выполняет функцию перехода из личного пространства в общественное, говорит партнер компании Midgard Роман Казаков.
«Наследие, которое мы получили от Советского Союза, — типичный небольшой двор, окруженный невзрачными одинаковыми домами со старой детской площадкой в центре и скамейками у подъездов», — рассказал о типичной городской среде специалист.
При этом требования жителей к комфорту, в том числе и личному, растут. «Со временем во дворе появился новый житель — автомобиль, и, как следствие, возникла зона парковок, что вызвало проблемы в старых советских дворах и жилых комплексах, построенных в первые годы после развала Советского Союза», — озвучил партнер Midgard.
Исторически, находясь в общем дворовом пространстве, мы делимся укрупненно на три группы: детскую/подростковую, группу молодых людей и группу людей старшего возраста. И организация дворового пространства должна была учитывать потребности всех этих людей, считают застройщики.
Современная комплексная дворовая застройка должна учитывать потребности всех людей еще на этапе проектирования, распределив интересы каждой группы людей по зонам так, чтоб они как можно меньше пересекались, сделать комфортный и доступный паркинг, при этом еще и дом спроектировать с удобными планировками, желательно многоэтажный и обязательно запроектировать красивую зеленую зону.
Сегодня очень популярна концепция жилых комплексов — «двор без машин». Но не всегда есть возможность сделать подземный паркинг, и если нет возможности обустроить общий подземный паркинг, то на этапе зонирования дворовой территории необходимо вынести парковочные места на внешний контур здания (комплекса зданий), а при проектировании самих жилых домов необходимо сделать проходные подъезды с выходом в общий двор, желательно обязательно выделить во дворе зоны для занятия спортом, детских развлечений, зону настольных игр можно совместить с зоной общения, а зону чтения книг объединить с зоной для спокойного отдыха, сообщил Роман Казаков.
За его столом пришли к выводу о том, что девелоперам, осуществляя комплексную застройку, важно учесть размещение на первых этажах для совершения покупок «в шаговой доступности» небольших аптек, кондитерской или кофейни и различных магазинов с товарами первой необходимости. При этом, если есть возможность, помещения на первом этаже девелоперам не стоит продавать, а следует оставлять в своей собственности или передавать в собственность управляющих компаний, регулируя таким образом качественный состав «бизнеса первых этажей».
Например, продав помещение в погоне за сиюминутной прибылью, застройщик сам может создать проблемы и не только себе, но и всем жильцам, так как собственник решит разместить в своем помещении похоронное агентство. «И как будут ощущать себя жители? А застройщик при реализации квартир? — поднял вопрос Казаков. — Научно доказано, что мы как потребители пресытились и бежим за эмоциями. На эмоциях сегодня совершается очень много покупок, и красивый, продуманный двор создаст положительный эффект при принятии решения о приобретении недвижимости в том или ином месте».
Комфорт внутри
Важно не только качественно обустраивать пространство во дворе и снаружи здания, но и уделять большое внимание личному комфорту. Ведь дома люди проводят больше всего времени. Концепцию комплексной обстановки квартир с ремонтом предложила сеть «Лазурит».
«Мы презентуем идею покупки у застройщика пакетного предложения — квартиры с отделкой, уже обставленные мебелью. Это будет включаться в единый ипотечный договор», — рассказала директор калининградского ДО компании «Лазурит» Наталия Гусева.
На «Бизнес Штурме» обсудили эту идею со всех сторон. Среди отмеченных минусов — рост конечной цены. «Но это не дороже, чем делать дополнительный ремонт и закупать мебель отдельно. Помочь реализовать эту идею можно с помощью разных механизмов. Например, предложить дополнительный кредит при ипотеке. Если покупатель приобретает в банке жилье, то может под сниженный процент взять заём на отделку и мебель. Эта идея пригодится и банкам как доппродукт», — предположила Наталия Гусева.
В этом вопросе также могут помочь и современные технологии. «Цифровизация и ориентация на клиента очень важны. Можно использовать VR-технологии. И это должно быть удобно купить — нажать одну кнопку и на следующий день уже стать владельцем квартиры», — уверена директор калининградского отделения «Лазурита». При этом в ближайшее время компания намерена провести переговоры с агентствами недвижимости, предлагая эту услугу.
«Нам надо проанализировать, сколько покупателей уходят на вторичный рынок, потому что не хотят заморачиваться тем, чтобы делать ремонт и покупать мебель. Это поможет нам создать оригинальное предложение на рынке. Возможно, создать гибкую систему скидок и предложений — снижение цены на мебель при покупке пакета. Либо выгодная цена на работу отделочников при индивидуальном дизайн-проекте ремонта с покупкой мебели. Вариантов много. Главное — создать востребованный у клиента продукт», — резюмировала Наталия Гусева.
Сегодня перед калининградскими строителями стоит множество задач. Необходимо не только возвести здание. Необходимо работать в тесном сотрудничестве с другими сферами, чтобы на выходе покупатели получали комфортное жилье в благоустроенном комплексе, полностью отвечающее их запросам. И региональные застройщики уже идут по этому пути, тесно сотрудничая с представителями различных отраслей, которые, в свою очередь, сами выдвигают массу идей для усовершенствования жилых комплексов.
