Тонкости и премудрости ипотечного кредитования

— Елена, в прошлый раз мы анонсировали, что сегодня будем говорить об ипотечном кредитовании. Вы уже говорили, что в этом году грядут изменения. Расскажите, какие именно.

— Повышение процентной ставки в декабре очень сильно подхлестнуло рынок, чтобы поторопиться взять ипотеку. И, если посмотреть отчеты банков, мы увидим, что у них рекордные показатели в этой сфере. Часть изменений выйдет совсем скоро. Нам банки уже говорят, что льготную ипотеку выдают только зарплатным клиентам. Я считаю, что зарплатная история — это некая манипуляция банков, потому что они тоже стараются подстроиться под изменения законодательства и не потерять клиентов. Поэтому, благодаря таким пояснениям, банки помогают клиентам адаптироваться под изменения законодательства.

Я бы больше обратила внимание на заявочный процесс, когда наши клиенты, заказчики, делают все торопясь. То есть когда мы с вами планируем купить участок, построить дом и хотим это сделать в ипотеку, то сами начинаем раскидывать заявки по банкам, заходим на сайты и делаем заявки там. И я часто слышу от наших заказчиков, что им отказали очень много раз, потому что у Центробанка повышенные требования к оценке кредиторов. Не нужно торопиться с заявкой, потому что отказ в одном банке, в другом, в пятом — это уже пять отказов. Они негативно влияют на вашу кредитную историю, и потом вам скажут: «Приходите через месяц». Поэтому я рекомендую обращаться к специалистам, например в компанию «Этажи». У них ипотечные брокеры эту услугу осуществляют бесплатно. Они попросят вас зайти в личный кабинет «Госуслуги» и заказать свою банковскую кредитную историю, прежде чем сделать заявку на ипотеку. Проверьте, есть ли у вас просрочки, какой у вас рейтинг. И если рейтинг низкий, то самим точно не нужно закидывать заявки на ипотеку. Профильные специалисты проконсультируют и скажут, как это лучше сделать. У нас в компании «Доминантика», у моих коллег, занимающихся строительством домов, под работу с заявками на ипотеку отводятся отдельные специалисты. Они точно знают, как оценивают банки, по каким критериям и на каких условиях выдают кредиты. Поэтому не торопитесь делать все самостоятельно и необдуманно.

Например, банки открывают своим аккредитованным подрядчикам кабинет, где они сами заводят ипотечные заявки. То есть к нам приходит клиент с запросом на сельскую ипотеку. Мы проверяем банковскую кредитную историю, смотрим как минимум, подходит ли клиент по основным критериям, и только после этого начинаем заводить заявку.

— Получается, что все тонкости и особенности знает только специалист?

— Конечно, тем более после всех ужесточений и изменений. Я почему всегда говорю, что мы с вами живем в турбулентном периоде. Сейчас постоянно идут изменения, и банки их все выдают своим аккредитованным подрядчикам и организациям, поэтому они знают все нюансы и как под них подстроиться.

До марта бум подачи на ипотечное кредитование будет очень сильным. В частности, у банков, выдающих сельскую и льготную ипотеку, потому что у них большой коридор возможностей. Каждый член семьи может претендовать на ипотеку как минимум один раз. Мы можем подать заявки, получить одобрение, взять ипотеку, и вы начнете строиться. Но уважаемая Эльвира Набиуллина переживает, что это все разгоняет инфляционные ожидания и повышает стоимость квадратного метра строительства, особенно в новостройках. Уже ни для кого не секрет, что между вторичным жильем и новостройками 40% разницы в цене. Это все из-за того, что у нас существует льготная ипотека. Поэтому ее сейчас сильно прижимают, особенно в новостройках. Проанализируйте рынок, не торопитесь.

У нас был потенциальный клиент. Он говорит: «Я записал вашу компанию в список, буду смотреть, как вы строите». Я говорю: «А сколько компаний вы будете смотреть?». Он говорит: «33 дома у меня сегодня по плану». Это большая сила воли, но тем не менее человек посмотрит и подумает, как же он будет строить. Конечно, это очень много за день, это не объехать даже за неделю, если качественно смотреть и общаться. Но, когда вы покупаете жилье, то, конечно, стоит выбирать и не бояться как минимум взять консультацию эксперта.

И второе, это июль 2024 года, когда нам говорят, что все льготные ипотеки закончатся. По ощущениям, я не прогнозирую, конечно, снижения не будет ни до марта, ни до июля. Все это время банки будут бить рекорды по выдачам любых ипотек. И с учетом того, что кто-то разберется по поводу вторички, она тоже стрельнет. Если, конечно, наши уважаемые агенты, те, кто занимается продажей вторички, будут рассказывать, в чем выгоды и прелесть приобретения жилья на вторичном рынке. Здесь я говорю не только о квартирах, но и о домах. Ведь рынок вторичного жилья в загородной недвижимости также существует, обратите на это внимание. Но очень важный момент — это экспертиза. Нужно все смотреть, проверять и не просто визуально. Необходимо нанимать технический строительный контроль и правильно проверять дом, который вы выбрали и планируете купить как готовый объект.

Обращайтесь в такие компании, как «Доминантика», или к тем, кто занимается строительством, потому что такая экспертиза в этих компаниях есть, и она бесплатная. Мы будем стараться не только помочь вам в выборе дома, но и потом дальше взять услугу на доработку вашего дома.

— Ведь нужно помнить, что дом — это не на неделю и даже не на год.

— Да. И вроде, кажется, на первый взгляд и фасад хороший, и ограждение ничего. Но очень много тонкостей в строительстве дома, поэтому нужно все внимательно смотреть, все узлы, а то и вскрывать даже какие-то вещи и проверять. Вот такой прогноз на полугодие 2024 года. Мы, кстати, в нашем телеграм-канале с 1 февраля заводим рубрику «Астропрогноз в недвижимости». Заглядывайте туда, мы там по каждому знаку зодиака будем давать прогноз. Он будет не простой, а разработанный серьезными астрологами, которые профессионально к этому подходят.